Droit de préférence du locataire commercial : règles, délais et recours

Votre propriétaire vous annonce qu'il souhaite vendre les murs de votre boutique. Vous recevez une offre à un prix qui vous paraît élevé, ou vous découvrez que le local a déjà été vendu sans vous avoir été proposé. Avant de répondre ou de contester, il faut vérifier deux points : bénéficiez-vous du droit de préférence du locataire commercial et, si oui, a-t-il été respecté ?

Prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, créé par la loi Pinel du 18 juin 2014, ce mécanisme donne au locataire une priorité d'achat dans les situations prévues par le texte. Il ne s'applique toutefois pas à toutes les ventes ni à tous les locaux soumis à un bail commercial. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a notamment précisé les locaux concernés.

Qu'est-ce que le droit de préférence du locataire commercial ?

Le droit de préférence oblige le propriétaire à proposer au locataire l'achat du local avant de le vendre à une autre personne, lorsque les conditions légales sont réunies. La notification adressée au locataire vaut offre de vente : elle ne constitue donc pas une simple information sur un projet immobilier.

Le locataire peut accepter cette offre au prix et aux conditions indiqués. En revanche, ce droit ne lui permet pas d'imposer au propriétaire de mettre son bien en vente, ni de lui imposer un prix différent.

Cette protection est d'ordre public : une clause du bail ne peut pas l'écarter à l'avance lorsque la vente relève du dispositif (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505). Cela ne signifie pas que le locataire est obligé d'acheter. Il reste libre de refuser l'offre ou de ne pas l'accepter dans le délai prévu.

L'expression « droit de préemption du locataire commercial » est également employée pour désigner ce mécanisme. Il faut toutefois le distinguer des droits de préemption des collectivités publiques : certaines opérations réalisées dans le cadre des droits de préemption expressément visés par l'article L. 145-46-1 échappent à la priorité du locataire.

Quels locaux ouvrent droit à cette priorité d'achat ?

Les locaux à usage commercial ou artisanal

Le seul fait de signer un contrat intitulé « bail commercial » ne permet pas de conclure que le locataire bénéficie de cette priorité. Il faut aussi vérifier l'usage du local et la nature de la vente.

Dans sa rédaction issue de la réforme de 2026, l'article L. 145-46-1 vise les locaux principalement destinés au commerce de détail, au commerce de gros ou à des prestations de services à caractère commercial. Il inclut les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités.

Pour les locaux artisanaux, le texte vise principalement les activités professionnelles indépendantes de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'État. Les réserves et les emplacements attenants affectés à l'activité sont également compris dans cette définition, à l'exclusion des entrepôts.

Un local mixte, utilisé à la fois pour une activité commerciale et pour l'habitation, peut également ouvrir droit à cette priorité. Il faut cependant distinguer la vente de ce local de la vente globale d'un immeuble plus vaste, qui relève d'une exception.

Bureaux et entrepôts : vérifier la date et l'usage du local

La nouvelle définition exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts. Il ne faut donc pas remplacer cette règle par une exclusion générale de tout local comprenant un espace de bureau ou de stockage : une réserve attenante affectée à l'activité commerciale n'est pas nécessairement un entrepôt exclu du dispositif.

L'article 61 de la loi du 26 mai 2026 précise que les nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux mutations intervenant après la promulgation de cette loi. Pour une opération engagée autour de cette réforme, il faut donc vérifier la date juridiquement pertinente de la vente, et pas seulement la date de signature du bail.

Pour les ventes relevant de l'ancienne rédaction, certains bureaux loués dans le cadre d'une activité commerciale pouvaient bénéficier du droit de préférence, comme le rappelle la fiche Service Public consacrée à la vente d'un local commercial. La nouvelle exclusion ne doit pas être appliquée rétroactivement à ces situations.

Locaux industriels et emplacements de parking

Les locaux à usage industriel sont exclus du droit de préférence. La qualification ne dépend pas uniquement du nom donné aux locaux dans le bail : il faut examiner l'activité exercée et, notamment, la place des installations techniques, des matériels et des outillages dans la fabrication ou la transformation des biens. La Cour de cassation retient comme industriel le local principalement affecté à une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers, pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034).

La vente isolée d'un emplacement de parking n'ouvre pas, à elle seule, le droit de préférence du locataire commercial. Cette situation doit être distinguée de la vente d'un local avec ses emplacements attenants affectés à l'activité, expressément pris en compte par la nouvelle définition légale.

Quelles ventes échappent au droit de préférence ?

L'article L. 145-46-1 prévoit plusieurs exclusions. Le droit de préférence ne s'applique notamment pas :

• à la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;

• à la cession unique de locaux commerciaux distincts ;

• à la cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ;

• à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;

• à la cession au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ;

• aux opérations relevant des droits de préemption expressément désignés par le texte, ainsi qu'aux aliénations réalisées sur le fondement de l'article L. 213-11 du Code de l'urbanisme.

Vente de l'immeuble entier ou de plusieurs locaux : examiner l'ensemble de l'opération

Lorsqu'un immeuble est vendu globalement et que le locataire n'en occupe qu'une partie, celui-ci ne peut pas utiliser son droit de préférence pour imposer l'achat séparé de son local ou l'acquisition prioritaire de l'ensemble. Cette exclusion peut jouer même si l'immeuble ne comprend qu'un seul local commercial.

La Cour de cassation a notamment confirmé l'exclusion en présence d'une cession globale d'un ensemble immobilier dont le locataire n'occupait qu'une partie dans un arrêt du 17 mai 2018, n° 17-16.113. Elle l'a réaffirmé le 19 juin 2025 : le droit de préférence ne permet pas d'acquérir en priorité au-delà de l'assiette du bail et il est exclu lorsque le local loué ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu (n° 23-17.604 et n° 23-19.292).

La vente unique de locaux commerciaux loués à des locataires différents peut également relever de l'exception concernant les locaux commerciaux distincts. La Cour de cassation l'a admis pour des locaux situés dans le même immeuble, alors que la vente portait aussi sur un logement et des caves (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452). Pour vérifier cette exclusion, il faut comparer le périmètre du bail avec les biens vendus, les autres locations et l'identité des propriétaires.

La présence de plusieurs biens dans un même acte ne dispense donc pas d'analyser l'opération. Une vente réunissant des biens appartenant à des propriétaires différents mérite notamment un examen spécifique : il ne faut pas déduire l'exclusion du seul fait qu'un acte unique a été établi. La Cour de cassation a ainsi jugé que la vente, par un même acte, des locaux loués et d'autres locaux appartenant à des propriétaires différents ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442).

Vente à un proche ou à une SCI familiale : ce n'est pas la même chose

L'exception familiale ne concerne pas indistinctement tous les membres de la famille. Le texte désigne précisément le conjoint du bailleur, ainsi que les ascendants et les descendants du bailleur ou de son conjoint : par exemple, les parents, les enfants ou les petits-enfants concernés.

La vente à une SCI familiale ne bénéficie pas de cette exception au seul motif que ses associés sont des proches du bailleur. L'acquéreur est alors la société, qui possède une personnalité juridique distincte de celle de ses associés.

Cette distinction a été confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2026, n° 24-11.525, présenté dans une publication officielle de Service Public sur la vente à une société détenue par les enfants du propriétaire. Dans cette affaire, le caractère familial de la SCI ne permettait pas d'écarter le droit de préférence.

Ventes judiciaires et liquidation judiciaire du propriétaire

Le droit de préférence légal ne s'applique pas aux ventes faites d'autorité de justice (arrêt du 30 novembre 2023 précité). L'arrêt du 17 mai 2018 précité confirme notamment cette exclusion pour une vente judiciaire aux enchères.

Elle concerne également la vente d'un immeuble autorisée par le juge-commissaire dans le cadre d'une liquidation judiciaire (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475). Il faut toutefois identifier la procédure et les conditions exactes de la vente : les difficultés financières du propriétaire ne suffisent pas, à elles seules, à caractériser cette situation.

Si votre bailleur fait l'objet d'une procédure collective, un avocat en procédures collectives peut examiner les actes de la procédure et les droits attachés à votre bail.

Comment le propriétaire doit-il notifier l'offre de vente ?

Lorsque le droit de préférence s'applique, le propriétaire doit adresser son offre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou la remettre en main propre contre récépissé ou émargement, c'est-à-dire contre une preuve écrite de sa remise.

La notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, à peine de nullité. Elle doit également reproduire les quatre premiers alinéas de l'article L. 145-46-1, cette reproduction étant elle aussi exigée à peine de nullité.

La vérification ne porte donc pas seulement sur le montant annoncé. Il faut aussi contrôler les biens compris dans l'offre, les conditions de paiement, les éventuelles conditions particulières et les mentions légales reproduites.

Le recours à une agence immobilière ou l'organisation de visites ne dispense pas de respecter cette procédure. Lorsqu'une promesse a déjà été signée avec un tiers, il faut vérifier qu'elle réserve effectivement les droits du locataire et qu'elle ne les rend pas illusoires. La Cour de cassation a jugé que la régularité de l'offre n'est affectée ni par un mandat de vente confié à une agence, ni par des visites du bien, ni par une promesse de vente consentie sous la condition suspensive du droit de préférence du locataire (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799).

Les honoraires de négociation de l'agence ne sont pas dus par le locataire

Le locataire qui achète en exerçant son droit de préférence légal n'a pas à supporter les honoraires de négociation de l'agence chargée de la vente. L'offre qui lui est adressée ne doit donc pas lui imposer ces honoraires en supplément du prix (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605).

Il faut distinguer une offre qui exige réellement le paiement d'une commission d'un document qui mentionne séparément les honoraires prévus pour une vente à un tiers. L'analyse porte sur le prix effectivement demandé au locataire et sur la clarté de l'offre. La simple mention des honoraires en plus du prix n'entraîne pas la nullité de l'offre lorsqu'elle ne crée aucune confusion pour le locataire (arrêt du 23 septembre 2021 précité).

Cette règle ne signifie pas que l'acquisition est dépourvue de frais : les honoraires de négociation de l'agence doivent être distingués des frais et taxes liés à l'acte de vente.

Si des honoraires d'agence ont déjà été payés, conservez l'offre, l'acte de vente, la facture et la preuve du paiement. Ces documents permettront de vérifier si les sommes étaient dues et d'examiner une demande de restitution. Dans un arrêt du 1er octobre 2026, n° 25-14.711, la Cour de cassation a jugé que le locataire qui accepte l'offre ne doit pas ces honoraires et peut en obtenir la restitution s'il les a payés, peu important qu'il ait su ne pas les devoir.

Le propriétaire peut-il retirer son offre ?

La Cour de cassation a précisé que le bailleur reste lié par son offre pendant tout le délai d'un mois laissé au locataire : une vente conclue avec un tiers avant son expiration est nulle. En revanche, s'il retire son offre dans ce délai, avant toute acceptation, parce qu'il renonce à vendre, il ne s'expose qu'à une action en réparation, à l'exclusion de toute exécution forcée de la vente (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765).

Un retrait annoncé avant l'acceptation ne doit pas être confondu avec un refus de signer intervenant après une acceptation. Il faut également distinguer l'abandon du projet de vente de la vente du local à un tiers en violation de la priorité du locataire.

Les conséquences dépendent notamment de la date de réception de l'offre, de la réponse du locataire et du moment auquel le propriétaire a annoncé son retrait. Une demande d'indemnisation et une demande portant sur l'exécution d'une vente déjà formée ne reposent pas sur la même analyse.

Conservez donc l'ensemble des échanges avant de conclure que le propriétaire peut librement se retirer ou, à l'inverse, que vous pouvez nécessairement obtenir la vente forcée.

Quels délais pour accepter l'offre et acheter le local ?

Un mois pour accepter l'offre reçue

Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception de l'offre pour se prononcer. En l'absence d'acceptation dans ce délai, il ne bénéficie plus de cette offre. Le propriétaire peut alors poursuivre son projet de vente, sous réserve de notifier une nouvelle offre si les conditions deviennent plus avantageuses pour l'acquéreur.

La loi n'impose pas de forme particulière pour la réponse du locataire. Il est néanmoins préférable de choisir un moyen permettant de prouver son contenu et sa date, comme une lettre recommandée avec avis de réception ou une remise en main propre contre preuve de réception.

Deux mois pour réaliser la vente, ou quatre mois avec un prêt

Après acceptation, le locataire dispose de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse au bailleur pour réaliser la vente.

S'il souhaite financer l'acquisition par un prêt, il doit l'indiquer dans sa réponse. Son acceptation est alors subordonnée à l'obtention de ce prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si la vente n'est pas réalisée dans le délai applicable, l'acceptation est sans effet. Il faut donc préparer le financement et les pièces nécessaires à l'acte sans attendre la fin du délai.

Les délais du droit de préférence du locataire commercial

Le locataire peut-il négocier le prix ?

Le droit de préférence donne une priorité pour acheter au prix et aux conditions proposés. Il ne donne pas le pouvoir d'imposer au propriétaire un prix inférieur.

Le locataire peut proposer une discussion, mais une contre-proposition ne vaut pas acceptation de l'offre reçue. Il ne doit donc pas laisser passer le délai d'un mois en pensant qu'une négociation préserve automatiquement sa priorité.

Que se passe-t-il si le propriétaire vend moins cher à un tiers ?

Le propriétaire ne peut pas proposer le local au locataire à un certain prix, puis le vendre à un tiers à un prix inférieur sans respecter à nouveau sa priorité. La règle concerne aussi des conditions de vente plus avantageuses, et pas seulement une baisse de prix.

Le bailleur doit notifier les nouvelles conditions au locataire. S'il ne l'a pas fait, le notaire doit procéder à cette notification dans les formes prévues par l'article L. 145-46-1, à peine de nullité de la vente.

Cette notification constitue une nouvelle offre, valable un mois à compter de sa réception. En cas d'acceptation, le locataire dispose de deux mois pour réaliser la vente, ou de quatre mois s'il indique dans sa réponse qu'il recourt à un prêt. Ces délais courent à compter de l'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire.

Un refus initial ne prive donc pas nécessairement le locataire de toute priorité pour la suite. Il faut comparer l'offre refusée avec les conditions finalement proposées au tiers.

Quels recours si le droit de préférence n'a pas été respecté ?

Demander l'annulation de la vente

Lorsqu'une vente a été conclue en violation du droit de préférence, le locataire peut en demander l'annulation. Il faut toutefois établir que la vente entrait dans le champ du dispositif et qu'aucune exclusion ne permettait au propriétaire de vendre sans offre préalable.

Il faut également distinguer une irrégularité de la notification de la contestation de la vente elle-même. La démarche à engager dépend notamment de l'existence d'un acte déjà signé et de l'étape à laquelle le droit du locataire a été méconnu.

L'annulation ne doit pas être présentée comme un transfert automatique du bien au locataire. La contestation de la vente et l'éventuelle acquisition du local sont deux questions distinctes.

Un délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente

L'action en nullité relevant du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription de deux ans prévue par l'article L. 145-60 du Code de commerce, comme l'a jugé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767).

La fiche officielle Service Public précise que ce délai court à compter du moment où le locataire a eu connaissance de la vente. La Cour de cassation l'a confirmé dans un arrêt du 17 septembre 2026, n° 24-21.650, en retenant dans cette affaire la date d'une lettre recommandée adressée au locataire par les acquéreurs. Il faut donc conserver les courriers, courriels et justificatifs de réception permettant de dater cette information.

Ne confondez pas la date à laquelle vous apprenez que le propriétaire envisage de vendre avec celle à laquelle vous apprenez que la vente a effectivement été conclue. Cette chronologie peut être déterminante pour apprécier la recevabilité de l'action.

Quel tribunal saisir et quelles pièces réunir ?

La demande d'annulation est portée devant le tribunal judiciaire. Cette action nécessite une représentation par avocat. Les règles générales de représentation sont présentées dans la fiche Service Public sur le caractère obligatoire de l'avocat dans un procès civil.

Pour préparer l'analyse, réunissez notamment :

• le bail et ses avenants, avec les documents permettant d'identifier les locaux loués et leur usage ;

• les offres reçues et les réponses envoyées, accompagnées des preuves d'envoi et de réception ;

• les informations disponibles sur la vente : biens concernés, acquéreur, prix, conditions et acte de vente si vous en disposez ;

• les échanges permettant de dater votre connaissance de la vente, ainsi que les justificatifs de financement et de frais éventuellement payés.

Un avocat en bail commercial peut confronter ces pièces au texte applicable, vérifier l'exception invoquée par le vendeur et déterminer les demandes adaptées à la situation.

Locataire ou propriétaire : que vérifier avant la vente ?

Côté locataire, les vérifications prioritaires concernent l'usage du local, le périmètre de la vente, la date de réception de l'offre et les modalités de financement. Côté propriétaire, il faut d'abord vérifier si une exclusion s'applique réellement, puis sécuriser le contenu et la notification de l'offre lorsque la priorité du locataire doit être respectée.

Dans les deux cas, une attention particulière doit être portée aux ventes groupées, aux acquisitions par une SCI familiale et aux changements de prix ou de conditions en cours de négociation. La comparaison entre le bail, l'offre et l'acte de vente est plus utile qu'une lecture isolée de l'un de ces documents.

Le cabinet de Maître Lenny Ambigaipalan intervient en contentieux du bail commercial, pour analyser les droits du locataire ou du propriétaire et examiner les recours envisageables. Une consultation peut être organisée au cabinet ou en visioconférence.

Ces informations générales ne remplacent pas l'examen du bail, des notifications et des actes de vente.