Garantie d'éviction : fait personnel, tiers et cessions

Un cédant vend son fonds de commerce puis ouvre, quelques semaines plus tard, un établissement concurrent à proximité et entreprend de récupérer la clientèle qu'il vient de céder. Aucune clause de non-concurrence n'avait été prévue dans l'acte. L'absence de clause ne signifie pas pour autant que l'acquéreur est dépourvu de recours : la garantie légale d'éviction peut interdire au vendeur de reprendre, par son propre fait, ce qu'il a effectivement transféré.

Il faut cependant éviter d'aller trop loin. La garantie d'éviction n'institue pas une interdiction générale et perpétuelle faite à tout vendeur d'exercer une activité concurrente. Son régime dépend de l'origine du trouble, de la nature du bien ou des droits cédés, de l'étendue de l'atteinte et, lorsqu'il s'agit de droits sociaux, d'une jurisprudence particulièrement attentive à la liberté d'entreprendre.

Qu'est-ce que la garantie d'éviction ?

L'article 1626 du Code civil prévoit que, même en l'absence de stipulation particulière, le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre l'éviction qu'il subit dans tout ou partie de la chose vendue ainsi que contre les charges prétendues sur celle-ci et non déclarées lors de la vente.

L'éviction correspond à une atteinte au droit que l'acquéreur pensait avoir acquis : un tiers revendique par exemple la propriété du bien, fait valoir une sûreté ou une charge antérieure, ou le vendeur adopte lui-même un comportement qui remet en cause la substance de ce qu'il a cédé.

La garantie ne doit pas être confondue avec la garantie des vices cachés. La garantie d'éviction protège principalement l'acquéreur contre une atteinte à son droit ou à sa jouissance juridique de la chose ; la garantie des vices cachés concerne un défaut de la chose elle-même qui la rend impropre à son usage ou en diminue fortement l'utilité.

Elle n'a pas davantage de rapport avec l'indemnité d'éviction en matière de bail commercial, laquelle répond à un régime spécifique lorsque le bailleur refuse, dans certaines conditions, le renouvellement du bail.

Fait personnel et fait des tiers : deux garanties à distinguer

Le régime varie radicalement selon que le trouble provient du vendeur lui-même ou d'un tiers.

La garantie du fait personnel interdit au vendeur de remettre en cause, par un acte juridique ou par un comportement matériel, le droit qu'il a lui-même transféré. Elle est traditionnellement résumée par la formule : « qui doit garantie ne peut évincer ».

La garantie du fait des tiers vise au contraire le trouble provenant d'une personne étrangère à la vente qui invoque un droit sur la chose. Pour entrer dans la garantie légale, il doit en principe s'agir d'un trouble de droit dont la cause existait au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acquéreur. Le vendeur n'est donc pas garant, sur ce fondement, des simples troubles matériels causés par un tiers sans prétention juridique sur le bien.

Le trouble du tiers doit également avoir acquis un caractère suffisamment actuel et certain. Il n'est toutefois pas nécessaire d'attendre d'avoir définitivement perdu le bien : la revendication en justice d'un droit préexistant par un tiers peut déjà constituer un trouble actuel avant le jugement qui tranchera définitivement cette revendication. À l'inverse, la seule existence abstraite d'un risque qui n'est encore revendiqué par personne ne suffit normalement pas.

Peut-on exclure la garantie d'éviction ?

L'article 1627 du Code civil autorise les parties à augmenter ou diminuer les effets de la garantie légale et même, en principe, à stipuler que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

Cette liberté connaît cependant deux limites essentielles.

D'une part, l'article 1628 neutralise toute stipulation qui prétendrait exonérer le vendeur de l'éviction résultant de son fait personnel. Sur ce point, la règle est impérative.

D'autre part, même lorsqu'une clause de non-garantie est valablement applicable au fait d'un tiers, l'article 1629 prévoit que le vendeur demeure en principe tenu de restituer le prix en cas d'éviction, sauf notamment lorsque l'acquéreur connaissait le danger de l'éviction lors de la vente ou avait acheté à ses périls et risques. Une clause d'exclusion ne doit donc jamais être analysée isolément : sa rédaction et la connaissance effective du risque par l'acquéreur sont déterminantes.

Garantie du fait personnel : exception perpétuelle, action prescriptible

L'article 1628 du Code civil dispose que le vendeur demeure tenu de la garantie résultant de son fait personnel et que toute convention contraire est nulle.

Le vendeur ne peut pas transférer un droit puis utiliser son propre comportement pour reprendre ou neutraliser ce qu'il a vendu.

Il faut cependant distinguer la durée de l'exception de garantie de celle de l'action en garantie. Lorsque le vendeur tente lui-même d'évincer l'acquéreur, celui-ci peut lui opposer en défense l'exception de garantie, que la Cour de cassation qualifie de perpétuelle. Cette règle empêche notamment un vendeur ayant conservé la possession du bien de se prévaloir contre son acquéreur d'une prescription acquisitive.

Cette perpétuité de l'exception ne signifie pas que toute action judiciaire fondée sur la garantie d'éviction pourrait être engagée sans limite de temps. L'action est soumise aux règles de prescription applicables, notamment au délai de droit commun de cinq ans prévu par l'article 2224 du Code civil, tandis que l'article 2233 prévoit que la prescription d'une action en garantie ne court pas avant que l'éviction ait eu lieu. La détermination du point de départ suppose donc d'identifier le moment auquel le trouble est devenu suffisamment actuel pour permettre l'exercice du recours.

L'obligation de garantie peut également peser sur les héritiers du vendeur lorsqu'ils ont accepté la succession : ils succèdent alors, dans les conditions du droit des successions, aux obligations de leur auteur.

Garantie d'éviction et cession de fonds de commerce

La cession d'un fonds de commerce constitue l'une des applications classiques de la garantie du fait personnel. La clientèle étant un élément essentiel du fonds, le cédant ne peut adopter, après la vente, un comportement qui aurait pour effet de reprendre la clientèle transférée et de vider la cession de sa substance.

La garantie peut ainsi être invoquée même en l'absence de clause de non-concurrence. Cela ne signifie toutefois pas que le cédant est automatiquement interdit d'exercer toute activité similaire à proximité : ce sont les conditions concrètes du rétablissement et son effet sur ce qui a été cédé qui doivent être appréciés.

La proximité géographique, la similarité des activités, la sollicitation des anciens clients, l'utilisation de signes commerciaux susceptibles d'entretenir une confusion, les messages adressés à la clientèle ou encore l'évolution de l'activité du fonds cédé peuvent constituer des éléments de preuve. Aucun de ces indices ne suffit nécessairement à lui seul : l'enjeu est de caractériser une véritable reprise de la valeur économique transférée.

La difficulté est donc autant probatoire que juridique. Des courriels adressés aux clients, fichiers commerciaux, constats, communications publiques, contrats conclus après la cession ou données comptables peuvent devenir déterminants. Selon les faits, une action fondée sur la garantie d'éviction peut également être articulée avec une action en concurrence déloyale, à condition de caractériser les conditions propres à chaque fondement.

Garantie d'éviction et cession de droits sociaux

La situation est plus restrictive lorsqu'un associé vend ses parts sociales ou ses actions, hypothèse fréquente en cas de conflit entre associés réglé par une sortie du capital. La garantie légale d'éviction peut limiter la possibilité pour le cédant de se rétablir, mais elle ne constitue pas une obligation générale de non-concurrence attachée automatiquement à toute vente de titres.

Depuis un arrêt du 10 novembre 2021, la chambre commerciale exige que l'interdiction imposée au cédant au titre de la garantie d'éviction soit proportionnée aux intérêts légitimes à protéger. Une interdiction trop générale porterait une atteinte excessive à la liberté du commerce et à la liberté d'entreprendre.

La Cour de cassation a encore resserré ce régime par un arrêt publié du 11 mars 2026. Elle juge que la garantie légale d'éviction entraîne pour le cédant de parts sociales une interdiction de se rétablir lorsque ce rétablissement est de nature à empêcher l'acquéreur de poursuivre l'activité économique de la société cédée et de réaliser son objet social.

Dans cette affaire, la seule constatation d'actes de désorganisation, de reprise de clientèle, de dénigrement et de détournement de documents n'a pas suffi : les juges auraient dû caractériser l'impossibilité pour les sociétés concernées de poursuivre leur activité économique et de réaliser leur objet social.

Cette jurisprudence interdit donc d'assimiler la garantie d'éviction à une clause implicite de non-concurrence. En matière de titres, la question n'est pas seulement de savoir si le cédant concurrence la société après la vente, mais si les actes qui lui sont reprochés atteignent suffisamment la substance économique de ce qui a été transféré pour justifier l'application de la garantie légale.

Garantie légale et clause de non-concurrence

La garantie d'éviction et la clause de non-concurrence peuvent poursuivre un objectif voisin, mais elles n'ont ni la même source ni exactement le même régime.

La garantie d'éviction résulte directement de la loi et s'applique sans stipulation contractuelle. Son étendue dépend des circonstances de la cession et de l'atteinte effectivement portée au droit de l'acquéreur.

La clause de non-concurrence est au contraire conventionnelle. Lorsqu'elle accompagne une cession de fonds ou de droits sociaux, elle doit notamment être suffisamment limitée dans le temps et dans l'espace et rester proportionnée aux intérêts légitimes qu'elle protège. L'étendue des activités interdites doit également être définie de façon à ne pas imposer une restriction excessive à la liberté professionnelle ou à la liberté d'entreprendre du cédant.

Contrairement au régime applicable à la clause de non-concurrence d'un salarié, une contrepartie financière spécifique n'est pas exigée du seul fait qu'une clause accompagne une cession. Une nuance importante existe toutefois lorsque le cédant a également la qualité de salarié de la société qu'il s'engage à ne pas concurrencer à la date de son engagement : dans cette hypothèse, la jurisprudence de la Cour de cassation exige une contrepartie financière.

Comme pour toute stipulation d'un contrat commercial, l'intérêt d'une clause correctement rédigée est précisément de déterminer à l'avance le périmètre de l'interdiction : durée, territoire, activités concernées et personnes tenues. Elle peut également être assortie d'une clause pénale, sous réserve du pouvoir reconnu au juge de modérer ou augmenter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire dans les conditions prévues par le Code civil.

La garantie légale et la clause conventionnelle peuvent donc coexister, mais l'acquéreur doit identifier précisément le fondement de chacun de ses griefs plutôt que de présenter toute concurrence postérieure à la cession comme une éviction.

Quels recours en cas d'éviction ?

Lorsque l'éviction est caractérisée, les articles 1630 et suivants du Code civil organisent plusieurs conséquences.

L'article 1630 permet notamment à l'acquéreur évincé de demander la restitution du prix, celle des fruits qu'il est obligé de restituer au propriétaire qui l'évince, les frais exposés dans le cadre de la demande en garantie ainsi que des dommages et intérêts et les frais du contrat.

Si la chose a augmenté de valeur à l'époque de l'éviction, l'article 1633 prévoit que le vendeur doit également payer à l'acquéreur ce qu'elle vaut au-dessus du prix de vente. Les articles 1634 et 1635 organisent par ailleurs le sort de certaines dépenses et améliorations réalisées sur le bien.

En cas d'éviction partielle, l'article 1636 permet de remettre en cause la vente lorsque la partie perdue est d'une importance telle que l'acquéreur n'aurait pas acheté sans elle. Lorsque la vente est maintenue, l'article 1637 prévoit le remboursement de la valeur de la partie dont l'acquéreur est évincé, évaluée à l'époque de l'éviction.

En matière de cession commerciale, les demandes peuvent également porter, selon le fondement retenu et les faits établis, sur la cessation des actes litigieux, éventuellement sous astreinte, et sur l'indemnisation d'un préjudice commercial effectivement démontré. La nature exacte des mesures pouvant être ordonnées dépend toutefois de la qualification retenue et des demandes formées devant le juge.

Un tiers revendique le bien : pourquoi appeler le vendeur en garantie ?

Lorsqu'un tiers agit directement contre l'acquéreur en revendiquant un droit sur la chose vendue, il est risqué de conduire la procédure sans associer le vendeur.

L'article 1640 du Code civil prévoit en effet que la garantie peut cesser lorsque l'acquéreur s'est laissé condamner par une décision devenue définitive sans appeler son vendeur, si ce dernier démontre qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande du tiers.

En pratique, lorsque la revendication d'un tiers apparaît sérieuse, il convient donc d'examiner rapidement la possibilité d'appeler le vendeur en garantie et de conserver l'ensemble des pièces permettant de retracer l'origine du droit litigieux : acte de cession, actes antérieurs, annexes, déclarations du vendeur, correspondances avec le tiers et documents révélant la date à laquelle la prétention concurrente est apparue.

Que vérifier avant d'agir sur le fondement de la garantie d'éviction ?

Un contentieux de garantie d'éviction ne se résume pas à constater que l'acquéreur rencontre une difficulté après la vente. Il faut d'abord identifier l'auteur du trouble, déterminer s'il s'agit d'un trouble de droit ou de fait, vérifier si sa cause existait lors de la vente, analyser les clauses de garantie ou de non-garantie et contrôler la prescription applicable.

Dans une cession de fonds ou de titres, il faut ensuite distinguer ce qui relève réellement de la garantie légale de ce qui relève d'une éventuelle clause de non-concurrence ou d'un comportement de concurrence déloyale. Cette distinction est devenue particulièrement importante pour les cessions de droits sociaux depuis la jurisprudence de la Cour de cassation des 10 novembre 2021 et 11 mars 2026.

La stratégie contentieuse dépend enfin des preuves disponibles. L'acte de cession, les échanges entre les parties, les éléments relatifs à la clientèle, les données comptables et, lorsqu'un tiers revendique un droit, les actes de procédure et titres invoqués doivent être analysés avant de déterminer le fondement et les demandes à présenter.