Révision du loyer commercial : calcul, délais et contestation

Votre bailleur réclame une hausse de loyer, ou vous estimez que le prix payé ne correspond plus à la situation du local ? Avant de discuter du montant, il faut identifier la règle applicable. La révision du loyer commercial, l'indexation prévue au contrat et la fixation du prix lors du renouvellement ne fonctionnent pas de la même manière.

Une demande peut échouer parce qu'elle est prématurée, mal chiffrée ou fondée sur le mauvais mécanisme. Cette page explique les conditions d'une hausse ou d'une baisse en cours de bail et complète notre présentation de l'intervention de l'avocat en bail commercial.

Révision, indexation et renouvellement : quelles différences ?

L'article L. 145-37 du Code de commerce permet au bailleur comme au locataire de demander une révision, dans les conditions des articles L. 145-38 et L. 145-39. Ce droit ne se confond pas avec l'application d'une clause du contrat.

Les conditions de validité de la clause d'indexation du bail commercial sont traitées séparément. Ici, il s'agit principalement de la révision légale demandée en cours de bail.

Quand et comment demander la révision triennale du loyer commercial ?

Attendre l'expiration du délai de trois ans

Selon l'article L. 145-38, la première demande ne peut intervenir que trois ans au moins après l'entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé. En pratique, elle peut être formée à partir du lendemain de l'expiration de cette période.

Une nouvelle demande suppose ensuite l'écoulement de trois ans à compter de la date à laquelle le précédent loyer révisé est devenu applicable. Il n'est pas obligatoire d'agir exactement à chaque échéance : une demande peut intervenir plus tard, mais elle ne permet pas de récupérer un ajustement pour la période antérieure à cette demande.

Indiquer un montant dans une demande régulière

L'article R. 145-20 impose une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou un acte de commissaire de justice. La demande doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. Une simple proposition de « revoir le loyer » ne répond pas à cette exigence.

Le chiffrage doit être préparé avant l'envoi. Selon l'article R. 145-21, le juge statue dans les limites des prétentions des parties. Lorsqu'une partie modifie ensuite son montant, ce qui dépasse ses prétentions initiales ne peut prendre effet qu'à compter de la notification des nouvelles prétentions.

Comment calculer la révision du loyer commercial ?

Distinguer la valeur locative et le plafonnement par l'indice

La valeur locative désigne le loyer évalué à partir des critères légaux du local : ses caractéristiques, l'activité autorisée, les obligations du bailleur et du locataire, l'environnement commercial et les loyers comparables du voisinage. Ces critères figurent à l'article L. 145-33.

La révision triennale ne donne toutefois pas un droit automatique à remplacer le loyer du bail par un prix de marché. L'article L. 145-38 encadre la hausse ou la baisse par la variation de l'indice applicable depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire, sauf lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies.

Choisir l'ILC ou l'ILAT et les bonnes références

L'indice des loyers commerciaux (ILC) concerne les activités commerciales ou artisanales entrant dans son champ légal. L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) concerne notamment les activités libérales et certaines activités de bureaux ou de logistique (article D. 112-2 du Code monétaire et financier). Le choix dépend de l'activité et de l'usage des locaux ; il ne consiste pas à retenir l'indice le plus favorable.

Pour la révision légale des baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) a été remplacé par l'ILC ou l'ILAT. L'ICC peut néanmoins rester utilisable dans une clause d'indexation contractuelle, sous les conditions de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Pour un bail ancien qui n'a pas été renouvelé, le régime applicable doit être vérifié.

Exemple de calcul

Pour calculer le montant résultant du plafonnement par l'indice, la formule est la suivante :

Loyer de référence × nouvel indice applicable ÷ indice de base applicable.

Avec des chiffres fictifs, un loyer annuel de 30 000 euros hors taxes et hors charges, un indice de base de 120 et un nouvel indice de 126 donnent : 30 000 × 126 ÷ 120 = 31 500 euros, soit une progression de 5 %. Ce résultat illustre le calcul par l'indice ; il ne dispense pas de vérifier les conditions de la demande et les éventuelles clauses applicables.

Il faut contrôler la dernière fixation du prix, les trimestres de référence et les indexations déjà appliquées, pour éviter de compter deux fois une même évolution. Pour l'évaluation prévue par l'article L. 145-38, les investissements du locataire et les gains ou pertes de valeur résultant de sa gestion pendant le bail en cours ne sont pas pris en compte.

Que change une clause « tunnel » ?

Depuis le 28 mai 2026, l'article L. 145-38-1 autorise, pour les locaux à usage commercial, une clause encadrant dans les mêmes proportions la hausse et la baisse de la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour la révision prévue aux articles L. 145-38 et L. 145-39.

Cette clause, dite « tunnel », n'est pas obligatoire et la loi ne fixe pas un pourcentage unique. L'autorisation vise l'ILC : elle ne doit pas être étendue automatiquement à l'ILAT ou à l'ICC. Pour une clause ancienne, sa date, sa rédaction et l'application de la réforme dans le temps doivent être examinées ; il ne faut pas considérer qu'elle a été automatiquement validée.

Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné en cours de bail ?

Le déplafonnement prévu à l'article L. 145-38 suppose de prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant, à elle seule, fait varier la valeur locative de plus de 10 %. Il faut donc démontrer à la fois un changement concret de l'environnement commercial et son incidence propre sur la valeur locative.

Les facteurs concernés sont précisés par l'article R. 145-6 : situation dans la ville ou le quartier, commerces voisins, transports, avantages ou contraintes de l'emplacement pour l'activité considérée. Une nouvelle desserte ou la fermeture d'un commerce important peuvent être des éléments du dossier, mais ne prouvent pas, à elles seules, que toutes les conditions sont remplies.

Les pièces utiles peuvent comprendre des plans, des données de fréquentation, des documents sur les transformations du quartier et des références de loyers réellement comparables. Une baisse de chiffre d'affaires ne remplace pas la preuve du changement matériel et de son effet sur la valeur locative.

Lorsque le déplafonnement entraîne une hausse soumise au régime issu de la loi de 2014, son application est progressive : l'augmentation ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Ce lissage ne signifie pas que toutes les augmentations de loyer, notamment les indexations ordinaires, seraient soumises à un plafond général de 10 %.

Une révision est-elle possible après une variation de plus de 25 % ?

Oui, lorsque le bail comporte une clause d'échelle mobile, c'est-à-dire une clause d'indexation. L'article L. 145-39 permet une révision lorsque le jeu de cette clause a augmenté ou diminué le loyer de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé par contrat ou par le juge.

Le seuil est strict : à partir d'un prix de référence de 30 000 euros, un loyer de 37 500 euros représente exactement 25 % de hausse et ne suffit pas. Un loyer de 37 800 euros représente 26 % et franchit le seuil, à condition que cette variation résulte bien de l'indexation. La comparaison ne porte donc pas nécessairement sur le seul loyer de l'année précédente.

Cette demande peut être présentée sans attendre trois ans, dans les formes de l'article R. 145-20. Selon l'article R. 145-22, le juge adapte alors le jeu de la clause à la valeur locative au jour de la demande. Si un élément servant au calcul de l'échelle mobile disparaît, ce texte renvoie aux conditions de la révision triennale.

La hausse issue de cette révision bénéficie également du lissage de 10 % par an lorsque le régime introduit en 2014 s'applique. Ce mécanisme concerne les augmentations : il ne constitue pas un étalement légal équivalent des baisses.

Le locataire peut-il obtenir une baisse du loyer commercial ?

Oui, mais une diminution des ventes ou une baisse générale des loyers du quartier ne donne pas automatiquement droit à une réduction. Le locataire doit identifier le fondement adapté : révision triennale et règles de plafonnement, déplafonnement lié aux facteurs locaux de commercialité, ou révision après une variation de plus de 25 % due à l'indexation.

Ces voies n'ont pas les mêmes conditions. Le délai minimal de trois ans concerne la révision triennale, pas la demande fondée sur l'article L. 145-39. Dans tous les cas, la valeur locative invoquée et le montant demandé doivent être justifiés ; le locataire ne doit pas réduire de lui-même ses paiements au seul motif qu'il a demandé une révision.

Comment contester la révision du loyer commercial ?

La conciliation : une possibilité, pas une étape obligatoire

Pour un différend portant sur la révision triennale de l'article L. 145-38, l'article L. 145-35 permet de saisir la commission départementale de conciliation. Elle recherche un accord et rend un avis ; elle ne remplace pas le juge.

Si la commission et le juge sont saisis parallèlement, le juge ne peut statuer avant l'avis. La commission est dessaisie si elle ne s'est pas prononcée dans les trois mois. Cette compétence ne doit pas être étendue automatiquement à une demande fondée uniquement sur l'article L. 145-39.

Le juge compétent et le mémoire préalable

En principe, la fixation du loyer révisé relève du président du tribunal judiciaire du lieu où se situe l'immeuble, ou du juge qui le remplace, selon l'article R. 145-23. Des compétences particulières doivent être vérifiées lorsque le litige est lié à une procédure collective.

La procédure commence par un mémoire : un document écrit qui expose le montant réclamé, les faits, les arguments juridiques et les pièces. Il comporte notamment une copie de la demande de révision, conformément à l'article R. 145-25. Ce mémoire ne se confond pas avec la lettre initiale demandant la révision.

Les mémoires sont signés par les avocats. Avant la saisine du juge, leur notification s'effectue par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Depuis le 1^er octobre 2026, une fois le juge saisi, les notifications suivent les règles applicables entre avocats ; elles sont faites par signification au défendeur qui n'a pas constitué avocat. Cette distinction figure à l'article R. 145-26, modifié par le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026.

Le juge ne peut être saisi avant l'expiration d'un mois suivant la réception du premier mémoire, sous peine d'irrecevabilité de la saisine (article R. 145-27). La représentation par avocat est obligatoire (article R. 145-29).

Le juge peut orienter les parties vers une audience de règlement amiable. Il peut également visiter les lieux ou recourir à une expertise lorsque les éléments nécessaires à l'évaluation sont discutés, dans les conditions de l'article R. 145-30.

Quel loyer payer pendant la procédure ?

L'article L. 145-57 prévoit le maintien du paiement à l'ancien prix, ou au prix provisoire fixé par le juge, pendant l'instance. Après la fixation définitive, les comptes sont régularisés entre les parties.

Il faut distinguer deux situations : la révision ne produit pas d'effet avant la demande, mais une décision rendue plus tard peut entraîner un rappel ou un remboursement pour la période écoulée depuis cette demande. Cesser de payer expose notamment à une procédure fondée sur la clause résolutoire du bail commercial.

Respecter le délai de deux ans pour agir

L'action en fixation judiciaire du loyer révisé relève de la prescription de deux ans prévue à l'article L. 145-60. Le calendrier doit être établi dès la demande de révision, en tenant compte du point de départ applicable et des actes pouvant interrompre ou suspendre le délai.

La notification régulière du mémoire constitue un acte interruptif, comme le prévoit l'article 33 du décret du 30 septembre 1953. Il ne faut pas compter sur de simples échanges de négociation pour préserver l'action. Ce délai de deux ans ne vaut pas pour tous les litiges liés à un bail commercial : d'autres demandes suivent des règles différentes.

Les erreurs à éviter avant de demander ou de contester une révision

• Confondre les mécanismes : une indexation annuelle, une révision triennale et une révision après variation de plus de 25 % ne répondent pas aux mêmes conditions.

• Envoyer une demande prématurée ou sans montant : la date et le chiffrage doivent être vérifiés avant la notification.

• Appliquer la formule au mauvais loyer ou aux mauvais indices : il faut reprendre l'historique du prix et des indexations.

• Confondre les pourcentages : plus de 10 % de variation de valeur locative, plus de 25 % de variation du loyer par indexation et lissage annuel de 10 % désignent trois règles différentes.

• Produire seulement une baisse de chiffre d'affaires : elle ne démontre pas, à elle seule, le déplafonnement fondé sur les facteurs locaux de commercialité.

• Négliger la procédure : mémoire préalable, délai d'un mois, prescription et paiement du loyer doivent être suivis séparément.

Pourquoi faire vérifier le dossier par un avocat ?

Avant de réclamer une hausse ou une baisse, réunissez le bail, les avenants, les actes de renouvellement, les accords ou décisions ayant fixé le loyer, les avis d'échéance, les calculs d'indexation et les preuves de notification. Lorsqu'une évolution de l'environnement commercial est invoquée, ajoutez les documents permettant de la dater et d'en mesurer les effets.

Maître Lenny Ambigaipalan, avocat au Barreau de Paris, intervient en matière de baux commerciaux. L'analyse porte notamment sur le mécanisme utilisable, la date de la demande, le chiffrage, les preuves et la préparation des mémoires. Ces informations générales ne remplacent pas l'examen du bail et de la situation particulière des parties.