Clause résolutoire du bail commercial : commandement, délais et suspension

Un commandement de payer visant la clause résolutoire arrive au siège de l'entreprise. La première réaction consiste généralement à regarder le montant réclamé. Pourtant, dans ce type de contentieux, la date de signification, le contenu de l'acte et la nature exacte des sommes réclamées sont tout aussi importants.

Trois questions doivent être séparées : le commandement est-il régulier ? Les sommes réclamées sont-elles réellement dues ? Et, si le délai d'un mois est déjà écoulé, le preneur peut-il encore obtenir du juge des délais et la suspension des effets de la clause ?

Cette dernière question a pris une importance particulière depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Depuis le 28 mai 2026, l'article L. 145-41 du Code de commerce impose de nouvelles conditions lorsque la demande de suspension est fondée sur un impayé de loyers.

Qu'est-ce que la clause résolutoire d'un bail commercial ?

La clause résolutoire est une stipulation du bail permettant sa résiliation de plein droit lorsque le locataire manque à une obligation visée par la clause. Elle concerne très souvent le paiement du loyer et des charges, mais elle peut également viser d'autres obligations du bail : assurance des locaux, exploitation d'une activité ou réalisation de certaines obligations contractuelles.

Une résiliation de plein droit, mais strictement encadrée

L'article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit lui-même mentionner ce délai d'un mois, à peine de nullité.

Les parties ne peuvent donc pas prévoir librement un mécanisme moins protecteur pour le locataire. Les stipulations ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 sont réputées non écrites.

Le délai d'un mois ne doit pas être traité comme une simple approximation de trente jours. En pratique, il faut partir de la date exacte de signification du commandement et déterminer précisément la date à laquelle le délai expire. Une erreur de calendrier peut avoir des conséquences importantes sur la date à laquelle le bailleur prétend que la clause a produit ses effets.

Clause résolutoire et résiliation judiciaire : deux mécanismes différents

La clause résolutoire doit être distinguée de la résiliation judiciaire du bail. Dans une résiliation judiciaire, le bailleur demande au juge de mettre fin au contrat en raison d'un manquement suffisamment grave du locataire.

Lorsque le bailleur invoque une clause résolutoire, le débat porte principalement sur l'existence de la clause, le manquement qu'elle vise, la régularité du commandement, l'expiration du délai et l'éventuelle suspension judiciaire de ses effets. La difficulté n'est donc pas seulement de savoir si le locataire a commis un manquement, mais de déterminer si le mécanisme contractuel de résiliation a été correctement déclenché.

Que faut-il vérifier dans le commandement de payer ?

La réception du commandement doit conduire à reprendre l'acte ligne par ligne. Une contestation efficace ne consiste pas à soutenir de manière générale que le montant est excessif : elle doit identifier précisément l'irrégularité ou les sommes discutées.

La mention obligatoire du délai d'un mois

Sur ce point, le texte est explicite : le commandement doit mentionner le délai d'un mois à peine de nullité. Un acte qui omet cette information ne peut donc pas régulièrement faire produire ses effets à la clause résolutoire.

Cette vérification doit être effectuée immédiatement, en même temps que celle de la clause reproduite ou visée dans l'acte et de l'obligation dont le bailleur reproche l'inexécution.

Le décompte doit permettre de comprendre ce qui est réclamé

Le locataire doit pouvoir identifier la nature, la cause et le montant des sommes qui lui sont réclamées. Le décompte peut notamment faire apparaître des loyers, des provisions ou régularisations de charges, une indexation, des taxes ou différents accessoires prévus au bail.

Un décompte insuffisamment compréhensible peut donc poser difficulté lorsqu'il ne permet pas au preneur de déterminer ce qu'il doit régulariser ou de discuter utilement la créance.

Une somme excessive ne rend pas automatiquement le commandement nul

C'est une distinction importante. Le fait qu'un commandement réclame une somme supérieure à la dette réellement due n'entraîne pas, à lui seul, l'annulation de l'acte. Le commandement peut rester efficace à concurrence des sommes effectivement exigibles.

Il faut donc éviter un raisonnement trop simple du type « le décompte comporte une erreur, donc le commandement est nul ». Il faut au contraire reprendre chaque poste et déterminer :

• quelles sommes sont prévues par le bail ;

• quelles sommes étaient effectivement exigibles à la date du commandement ;

• quels paiements avaient déjà été effectués ;

• quelles sommes restent réellement dues ;

• et si le décompte était suffisamment précis pour permettre au locataire de comprendre la réclamation.

Quel est le calendrier après un commandement visant la clause résolutoire ?

Le calendrier permet de comprendre à quel moment la situation juridique change.

Que se passe-t-il si le locataire paie pendant le mois ?

Lorsque les sommes effectivement dues et visées par le commandement sont régularisées dans le délai applicable, le commandement n'est plus demeuré infructueux sur ce point et la clause ne peut pas produire ses effets pour cet impayé.

Un paiement seulement partiel doit être traité avec davantage de prudence. S'il subsiste à l'expiration du délai une somme exigible entrant dans le champ de la clause, le risque de résiliation demeure. Il faut donc comparer les paiements avec le décompte et vérifier leurs dates ainsi que leur imputation.

Le dépassement du mois ne signifie pas nécessairement que toute défense est perdue

L'expiration du délai d'un mois est déterminante, mais elle ne signifie pas nécessairement qu'aucune solution judiciaire n'est encore possible. L'article L. 145-41 autorise le juge, dans certaines conditions, à accorder des délais et à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

C'est à ce stade qu'il faut distinguer le régime général de la suspension et les nouvelles conditions introduites en 2026 pour les impayés de loyers.

Que change la loi du 26 mai 2026 pour les loyers impayés ?

L'article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a complété l'article L. 145-41 du Code de commerce. La nouvelle rédaction est en vigueur depuis le 28 mai 2026.

Deux conditions supplémentaires en cas de non-paiement des loyers

Le texte prévoit désormais que l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés :

• à la capacité du preneur à régler la dette locative ;

• et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

La reprise du loyer courant n'est donc plus seulement un élément que le juge peut prendre en considération : pour les demandes concernées par cette réforme, elle devient une condition expressément posée par la loi.

Comment démontrer la capacité à régler la dette ?

La loi ne dresse pas une liste obligatoire de documents. En pratique, cette capacité doit toutefois pouvoir être objectivée. Selon la situation de l'entreprise, peuvent notamment être utiles une situation comptable récente, un état de trésorerie, des relevés bancaires, un prévisionnel crédible, des justificatifs d'activité ou tout autre document permettant de montrer que le paiement du loyer courant et de l'échéancier demandé est financièrement réaliste.

Il ne s'agit donc pas seulement de proposer une mensualité. Le dossier doit permettre au juge d'apprécier si l'entreprise est effectivement en mesure de respecter l'échelonnement sollicité.

La réforme concerne expressément le non-paiement des loyers

Cette précision est importante. Le nouvel alinéa vise expressément la suspension de la clause résolutoire « pour non-paiement des loyers ».

Il ne faut donc pas en déduire que toute demande de suspension d'une clause résolutoire, quel que soit le manquement, est désormais soumise à ces deux nouvelles conditions. La Cour de cassation a au contraire rappelé, dans un arrêt du 6 février 2025, que la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée quel que soit le manquement reproché au locataire.

Un commandement fondé sur l'absence d'assurance, le défaut d'exploitation ou une autre obligation du bail doit donc être analysé séparément. La réforme de 2026 ne doit pas être étendue au-delà de ce que son texte prévoit.

À quelles demandes la réforme s'applique-t-elle ?

Le législateur a prévu une règle transitoire spécifique : les nouvelles dispositions s'appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi.

Le critère retenu n'est donc pas la date de signature du bail ni, en principe, la date du commandement. Il faut regarder la date à laquelle la demande de suspension a été introduite.

Combien de temps le juge peut-il accorder pour payer la dette ?

L'article L. 145-41 renvoie aux formes et conditions prévues par l'article 1343-5 du Code civil.

Ce texte permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Un échéancier sur vingt-quatre mois n'est toutefois pas un droit automatique. Le juge conserve son pouvoir d'appréciation dans les limites prévues par les textes et examine notamment la situation financière du débiteur ainsi que les intérêts du créancier. Depuis 2026, les deux conditions supplémentaires prévues par l'article L. 145-41 doivent en outre être respectées lorsqu'il s'agit d'un non-paiement de loyers.

Peut-on encore demander la suspension après une ordonnance de référé ?

La question est plus nuancée que ne le laisse penser l'expression « la résiliation est définitivement acquise ».

L'article L. 145-41 vise le cas dans lequel la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant l'autorité de la chose jugée. Or, en procédure civile, une ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

La Cour de cassation a ainsi déjà admis qu'après une ordonnance de référé ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, le juge du fond puisse, dans certaines circonstances, encore accorder des délais et suspendre les effets de la clause.

Il ne faut cependant pas en déduire qu'une nouvelle demande est toujours possible. La nature de la décision déjà rendue, les demandes précédemment présentées, l'existence d'un éventuel échéancier judiciaire et son respect doivent être examinés précisément. Le stade procédural est donc aussi important que le montant de la dette.

Quels moyens de défense le locataire peut-il examiner ?

Contester la régularité du commandement

L'absence de mention du délai d'un mois est directement sanctionnée par l'article L. 145-41. D'autres difficultés peuvent également apparaître selon le dossier : signification à une mauvaise adresse, incertitude sur la personne destinataire, manquement ne correspondant pas aux stipulations de la clause ou acte ne permettant pas suffisamment de comprendre ce qui est exigé.

Contester tout ou partie de la dette

Le décompte du bailleur doit être rapproché du bail, de ses avenants et des justificatifs comptables. Une contestation peut par exemple concerner une indexation mal calculée, des charges non justifiées, une somme déjà réglée ou un accessoire dont l'exigibilité est discutée.

Mais cette contestation doit être chiffrée. Une erreur sur une partie de la créance ne fait pas automatiquement disparaître le commandement : il faut déterminer ce qui reste effectivement exigible.

Vérifier la bonne foi dans la mise en œuvre de la clause

La clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi. La mauvaise foi ne se déduit cependant pas du simple fait que le bailleur réclame une somme finalement réduite par le juge.

Elle doit être caractérisée au regard des circonstances existant au moment où le commandement a été délivré. Le locataire qui invoque une mise en œuvre déloyale doit donc pouvoir produire des éléments concrets : échanges antérieurs, accord de paiement, justificatifs transmis au bailleur ou circonstances montrant que la clause a été utilisée dans des conditions contestables.

Quelles pièces réunir dès la réception du commandement ?

Les documents contractuels et procéduraux

• le bail commercial et ses avenants ;

• le texte exact de la clause résolutoire ;

• le commandement et l'ensemble de ses annexes ;

• les éléments permettant d'établir sa date et ses conditions de signification ;

• les mises en demeure, courriers et échanges antérieurs.

Les pièces permettant de vérifier la dette

• le décompte détaillé du bailleur ;

• les appels de loyers et de charges ;

• les quittances ;

• les relevés bancaires et justificatifs de virements ;

• les régularisations de charges ;

• les calculs d'indexation et les clauses correspondantes du bail.

Les pièces financières utiles pour demander une suspension

• une situation de trésorerie récente ;

• les comptes disponibles ;

• un prévisionnel réaliste ;

• les justificatifs d'activité ou d'encaissements attendus ;

• un échéancier compatible avec les capacités réelles de l'entreprise ;

• et, lorsqu'il s'agit d'un impayé de loyers soumis au régime issu de 2026, la preuve de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le volume des pièces compte moins que leur cohérence. Un dossier utile doit permettre de reconstruire une chronologie simple : date du commandement, sommes réellement dues, paiements effectués, expiration du délai, date de saisine du juge, date de la première audience et capacité réelle de respecter l'échéancier demandé.

Que retenir avant de contester une clause résolutoire ?

Un commandement visant une clause résolutoire ne doit être analysé ni uniquement sous l'angle du montant réclamé, ni uniquement sous celui du délai d'un mois. La défense dépend de plusieurs éléments qui doivent être vérifiés ensemble : la rédaction du bail, la régularité du commandement, les sommes réellement exigibles, la bonne foi dans la mise en œuvre de la clause et le stade exact de la procédure.

Depuis le 28 mai 2026, un élément supplémentaire doit être anticipé en cas de loyers impayés : un preneur qui souhaite obtenir des délais et la suspension de la clause doit être en mesure de démontrer sa capacité à apurer la dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.

La qualification précise du manquement reste toutefois essentielle, car ces nouvelles conditions ne doivent pas être appliquées indistinctement à toutes les clauses résolutoires.