La résiliation du bail commercial : voies et procédures

Un bailleur confronté à plusieurs mois d'impayés, à des travaux réalisés sans autorisation ou à une violation des conditions d'exploitation des locaux ne dispose pas d'une procédure unique lui permettant de mettre fin au bail. De la même manière, un preneur qui souhaite quitter les lieux ne peut pas choisir librement sa date de départ sans vérifier l'échéance triennale, le préavis applicable et les stipulations particulières du contrat.

Le statut des baux commerciaux, organisé par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur une durée minimale de neuf ans et sur un droit au renouvellement destiné à assurer une certaine stabilité à l'exploitation du fonds. Cette protection n'interdit pas la rupture du bail, mais elle soumet chaque mécanisme à ses propres conditions de fond, délais et formalités.

Le cadre du statut des baux commerciaux

Une durée minimale de neuf ans

Le bail soumis au statut des baux commerciaux ne peut, en principe, être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. Cette durée ne signifie toutefois pas que le preneur est nécessairement engagé pendant neuf années : l'article L.145-4 lui permet en principe de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, sous réserve des exceptions prévues par le texte.

Le statut protège également le droit au renouvellement du preneur remplissant les conditions légales. C'est cette protection, traditionnellement qualifiée de propriété commerciale, qui explique notamment le régime de l'indemnité d'éviction lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans pouvoir invoquer une exception légale.

La distinction avec le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire prévu à l'article L.145-5 répond à une logique différente : les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux, déroger au statut des baux commerciaux pour une durée totale ne dépassant pas trois ans.

À l'issue de cette période, la situation doit être examinée concrètement. Si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du délai prévu par l'article L.145-5, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux peut se former. Il est donc risqué de traiter la fin d'un bail dérogatoire comme une simple échéance administrative sans vérifier la date d'expiration, le maintien éventuel dans les lieux et les démarches accomplies par le bailleur.

Les principales voies permettant de mettre fin au bail

Les mécanismes les plus fréquents peuvent être résumés ainsi :

Le congé triennal du preneur

Un préavis d'au moins six mois

L'article L.145-4 du Code de commerce permet au preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale, en respectant un préavis d'au moins six mois. Le locataire n'a pas à démontrer une faute du bailleur ni à justifier d'un motif économique particulier.

La date doit en revanche être calculée avec précision. Lorsqu'un congé est délivré trop tard pour prendre effet à l'échéance triennale visée, il ne faut pas en déduire qu'il est nécessairement privé de tout effet : son effet peut être reporté à l'échéance triennale utile suivante. Une erreur de quelques jours peut donc avoir pour conséquence pratique de maintenir le bail pendant une nouvelle période triennale.

Le contenu du congé et sa date de notification doivent ainsi être vérifiés avant son envoi, d'autant qu'un congé valablement donné ne peut pas être retiré unilatéralement par le preneur contre la volonté du bailleur.

La forme du congé

Le congé triennal du preneur peut être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Ces deux modalités sont expressément prévues par l'article L.145-4.

Le recours à un commissaire de justice peut présenter un intérêt probatoire lorsque la date, le destinataire ou le contenu de l'acte risquent d'être contestés. Il n'existe en revanche aucune règle imposant que chaque acte extrajudiciaire soit préalablement « visé » par un avocat.

Les baux dans lesquels la faculté triennale peut être écartée

L'article L.145-4 autorise les parties à stipuler une dérogation à la faculté de résiliation triennale pour certaines catégories de baux : notamment les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les locaux construits en vue d'une seule utilisation, les locaux à usage exclusif de bureaux et certains locaux de stockage.

Hors de ces hypothèses, une clause privant le preneur de sa faculté légale de résiliation triennale ne peut pas produire l'effet recherché par le bailleur.

La clause résolutoire du bail commercial

La clause n'est pas immédiate : un commandement et un délai d'un mois sont nécessaires

La clause résolutoire est une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail lorsque certaines obligations ne sont pas respectées. Elle ne doit cependant pas être décrite comme produisant immédiatement ses effets dès le premier impayé ou la première violation contractuelle.

L'article L.145-41 impose qu'elle ne puisse produire effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner le délai d'un mois à peine de nullité.

Il faut également vérifier que le manquement reproché correspond effectivement à une obligation visée par la clause et que le commandement permet au preneur d'identifier ce qui lui est demandé. Lorsque le manquement n'est pas régularisé dans le délai légal, le bailleur peut demander au juge de constater l'acquisition de la clause et, le cas échéant, solliciter les conséquences qui en découlent, notamment l'expulsion.

Le juge peut suspendre la réalisation et les effets de la clause

La qualification de « clause de résiliation de plein droit » ne signifie donc pas que toute intervention du juge est exclue. L'article L.145-41 permet au juge, lorsqu'il accorde des délais dans les conditions de l'article 1343-5 du Code civil, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Les délais de paiement accordés sur le fondement de l'article 1343-5 peuvent atteindre deux années. Si le locataire se libère conformément aux conditions fixées par le juge, la clause résolutoire ne joue pas.

Depuis mai 2026, les conditions sont plus précisément encadrées

Depuis le 28 mai 2026, l'article L.145-41 précise expressément que, lorsqu'il s'agit d'une clause résolutoire fondée sur le non-paiement des loyers, l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause sont conditionnés à deux éléments : le preneur doit être en mesure de démontrer sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

La préparation d'une demande de délais ne peut donc plus reposer sur de simples perspectives générales de redressement. Les pièces de trésorerie, justificatifs de règlements, échéancier proposé et éléments permettant d'établir la capacité d'apurement de l'arriéré prennent une importance particulière.

La résiliation judiciaire et la résiliation amiable

La résiliation judiciaire pour inexécution suffisamment grave

Même en l'absence de clause résolutoire applicable, une partie peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail lorsque l'inexécution reprochée présente une gravité suffisante. Contrairement au mécanisme de l'article L.145-41, le juge ne se borne alors pas à vérifier l'acquisition d'une clause : il apprécie la nature du manquement, sa persistance, ses conséquences et les éléments de preuve produits par les parties.

Des impayés répétés, des travaux réalisés en méconnaissance d'interdictions contractuelles, une sous-location ou une cession irrégulière, ou encore l'exercice d'une activité incompatible avec la destination contractuelle peuvent notamment être invoqués selon les stipulations du bail et les circonstances du dossier. Aucun de ces exemples n'entraîne cependant mécaniquement la résiliation : la gravité du manquement relève de l'appréciation du juge.

La distinction avec la clause résolutoire est donc essentielle : la résiliation judiciaire repose sur l'appréciation de la gravité de l'inexécution, tandis que la clause résolutoire repose sur un mécanisme contractuel de résiliation de plein droit soumis aux conditions protectrices de l'article L.145-41.

La résiliation amiable

Le bailleur et le preneur peuvent également décider ensemble de mettre fin au bail, à une date et selon des conditions qu'ils déterminent. Un écrit n'est pas présenté ici comme une condition générale et absolue de validité : une volonté commune peut, selon les circonstances, résulter d'actes non équivoques. En pratique, une convention écrite de résiliation reste néanmoins préférable pour fixer la date de sortie, le paiement des loyers et charges, le dépôt de garantie, les travaux, la remise des clés et les éventuelles indemnités.

Lorsque le fonds de commerce est grevé d'inscriptions, l'article L.143-2 ajoute une protection particulière : la résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après sa notification aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions. Cette formalité doit donc être vérifiée avant de considérer la rupture comme définitivement acquise.

Résiliation et refus de renouvellement : deux mécanismes distincts

La résiliation met fin au bail en cours

La résiliation intervient au cours de l'exécution du contrat ou à raison d'un manquement affectant celui-ci. Lorsqu'elle est définitivement acquise, le preneur ne bénéficie pas d'une indemnité d'éviction au seul motif que le bail commercial prend fin.

Le refus de renouvellement intervient à l'échéance du bail

Le refus de renouvellement obéit à une autre logique. En principe, le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser au locataire une indemnité d'éviction, destinée à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le Code de commerce prévoit toutefois plusieurs exceptions, notamment lorsque le bailleur établit un motif grave et légitime dans les conditions de l'article L.145-17.

Il serait donc excessif d'écrire qu'un refus de renouvellement entraîne toujours une indemnité d'éviction, de la même manière qu'il serait inexact de traiter une demande de résiliation comme un simple refus de renouvellement.

L'échec d'une action en résiliation ne devient pas automatiquement un refus de renouvellement

Si le bailleur ne parvient pas à démontrer un manquement suffisamment grave, la conséquence normale est le rejet de sa demande de résiliation. Cette demande ne se transforme pas automatiquement en refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.

Des difficultés peuvent en revanche apparaître lorsque plusieurs actes se succèdent ou se superposent, par exemple lorsqu'une procédure de résiliation est engagée à proximité de l'échéance du bail tandis qu'un congé ou un refus de renouvellement est également délivré. Il faut alors analyser séparément le contenu, la date et les effets juridiques de chacun des actes.

La résiliation du bail commercial en procédure collective

Les créances de loyers antérieures au jugement d'ouverture

Les loyers et charges échus avant le jugement d'ouverture constituent en principe des créances antérieures soumises à la discipline collective : leur paiement est interdit hors des exceptions légales et le bailleur doit accomplir les formalités permettant de faire valoir sa créance dans la procédure.

Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit notamment les actions tendant à obtenir le paiement d'une créance antérieure ou la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Il faut toutefois éviter d'en déduire une règle identique pour toutes les procédures et tous les fondements : la liquidation judiciaire comporte notamment, à l'article L.641-12, des dispositions spécifiques concernant certaines demandes de résiliation fondées sur des causes antérieures.

Les loyers postérieurs et le délai de trois mois

Pour les loyers et charges correspondant à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur dispose d'un régime particulier. L'article L.622-14 prévoit qu'il ne peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de ces sommes qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture.

Si les sommes dues sont réglées avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation sur ce fondement. Le même mécanisme est repris en liquidation judiciaire par le renvoi opéré par l'article L.641-12.

Les créances postérieures répondant aux conditions prévues par le Code de commerce sont en principe payables à leur échéance et peuvent, lorsqu'elles demeurent impayées, bénéficier du rang prévu par les textes. Il est en revanche inexact de présenter les loyers postérieurs comme bénéficiant d'une « priorité absolue » : le droit des procédures collectives organise plusieurs catégories et rangs de créances privilégiées.

Le sort du bail dépend aussi du régime des contrats en cours

L'ouverture de la procédure collective ne résilie pas, à elle seule, le bail commercial. En sauvegarde et en redressement judiciaire, le bail s'inscrit dans le régime des contrats en cours : lorsque l'administrateur exerce les pouvoirs prévus par les articles L.622-13 et L.622-14, sa décision intervient dans le cadre précis fixé par ces textes.

Lorsqu'il demande l'exécution d'un contrat en cours, l'administrateur doit notamment apprécier, au vu des documents prévisionnels, si les fonds nécessaires permettront d'en assurer l'exécution. Pour les contrats à paiement échelonné, le Code prévoit les conséquences d'une insuffisance prévisible de fonds. Il ne s'agit donc pas d'un simple pouvoir « discrétionnaire » détaché des conditions légales.

En liquidation judiciaire, le régime doit être distingué. L'article L.641-12 prévoit notamment que le bail prend fin lorsque le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas le continuer, sans qu'il soit nécessaire de transposer mécaniquement au liquidateur l'ensemble des règles décrites pour l'administrateur en sauvegarde ou en redressement judiciaire.

Les effets de la résiliation du bail commercial

La restitution des locaux

Une fois le bail terminé, la sortie ne se limite pas à la remise matérielle des clés. Les parties doivent notamment examiner l'état des lieux de sortie, les éventuelles réparations locatives, les sommes restant dues, le sort du dépôt de garantie et les obligations de remise en état prévues par le bail.

Un état des lieux contradictoire permet de comparer l'état du local à celui constaté lors de l'entrée dans les lieux et de distinguer les dégradations éventuellement imputables au preneur de la vétusté ou des éléments relevant d'autres obligations.

L'indemnité d'occupation

Lorsque l'ancien preneur se maintient dans les locaux sans disposer d'un titre lui permettant de poursuivre l'occupation, une indemnité d'occupation peut être due jusqu'à la restitution effective des lieux.

Son montant ne doit pas être présenté comme systématiquement identique au dernier loyer ni comme nécessairement égal à la seule valeur locative. Il dépend notamment des stipulations applicables et, en cas de contestation, de l'appréciation du juge.

Le sort des travaux et aménagements

Le bail doit enfin être relu pour déterminer le sort des travaux réalisés au cours de l'occupation. Les clauses d'accession peuvent prévoir que certains aménagements deviennent la propriété du bailleur, tandis que d'autres stipulations imposent au preneur une remise en état à son départ.

Avant toute restitution, les principaux points à vérifier sont :

• les clauses d'accession et de remise en état ;

• l'état des lieux d'entrée et les éventuels avenants ;

• les autorisations données pour les travaux réalisés ;

• les équipements appartenant au preneur et pouvant être retirés ;

• les loyers, charges, taxes ou indemnités restant éventuellement dus ;

• les conditions exactes de remise des clés.

Que vérifier avant d'engager une résiliation du bail commercial ?

La difficulté n'est pas seulement de déterminer si une rupture paraît justifiée. Il faut identifier le mécanisme juridique adapté, contrôler les stipulations du bail, calculer les délais, réunir les preuves du manquement invoqué et vérifier les conséquences de la procédure envisagée.

Pour un bailleur, un commandement irrégulier ou fondé sur une obligation qui n'entre pas dans la clause résolutoire peut compromettre la procédure. Pour un preneur, un congé triennal délivré trop tard peut prolonger l'engagement de plusieurs années. En présence d'une procédure collective, le régime change encore : la date du jugement d'ouverture, la nature antérieure ou postérieure de la créance et le type de procédure deviennent déterminants.

Avant toute démarche, les documents à rapprocher sont donc au minimum le bail et ses avenants, les échanges entre les parties, les commandements ou mises en demeure déjà délivrés, les décomptes de loyers, les preuves des manquements invoqués et, lorsqu'une procédure collective est ouverte, le jugement d'ouverture et les coordonnées des organes de la procédure.