Dépôt de garantie du bail commercial : montant, restitution et recours

Lors de la signature d'un bail commercial, le bailleur demande souvent au locataire de verser un dépôt de garantie. Cette somme sert à couvrir, en fin de bail, d'éventuels loyers impayés, charges restant dues ou réparations dont le locataire est responsable.

Pendant longtemps, aucun plafond général ne limitait son montant. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a changé la situation pour une partie des baux commerciaux : certaines garanties sont désormais plafonnées, la restitution est encadrée par un délai maximal et la vente de l'immeuble n'empêche plus, dans les conditions prévues par le texte, d'identifier le bailleur chargé de restituer le dépôt.

La difficulté est que toutes ces nouvelles règles ne s'appliquent pas exactement aux mêmes situations ni aux mêmes dates. Il faut donc commencer par vérifier l'activité exercée dans le local, la date de conclusion ou de renouvellement du bail et la date de restitution des clés.

Quel est le plafond du dépôt de garantie d'un bail commercial ?

Il n'existe pas encore un plafond unique applicable à tous les baux commerciaux. Depuis 2026, la réponse dépend notamment de l'activité exercée dans les locaux.

Un plafond d'un trimestre pour certaines activités

L'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit que, pour les locaux mentionnés à l'article L. 145-32-1, les sommes payées à titre de garantie ne peuvent pas dépasser le montant des loyers dus pour un trimestre.

Sont notamment concernés les locaux destinés à l'exercice :

• d'une activité de commerce de détail ;

• d'une activité de commerce de gros ;

• de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Le texte ne fixe ni seuil de chiffre d'affaires ni surface minimale ou maximale.

Il faut surtout éviter de raisonner uniquement à partir de la présentation matérielle du local. Un local qualifié de « bureau » ou d'« entrepôt » dans un contrat n'est pas automatiquement exclu du dispositif : l'activité à laquelle il est destiné doit également être examinée.

Le plafond concerne plus que le simple dépôt de garantie

La réforme ne permet pas au bailleur de contourner le plafond en réduisant le dépôt de garantie tout en demandant d'autres sûretés importantes à côté.

L'article L. 145-40 vise également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour garantir la bonne exécution du bail.

En pratique, lorsqu'un bailleur demande simultanément un dépôt de garantie, une garantie bancaire, un cautionnement ou une autre sûreté, il faut donc examiner l'ensemble du dispositif de garantie et non chaque mécanisme séparément.

À quels baux le nouveau plafond s'applique-t-il ?

La loi prévoit que ce plafond s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi du 26 mai 2026.

Un bail plus ancien qui n'a pas encore été renouvelé ne devient donc pas automatiquement irrégulier au seul motif que le dépôt prévu à l'origine dépasse un trimestre.

Il faut toutefois distinguer cette règle de celles concernant la restitution du dépôt ou la vente de l'immeuble, qui disposent de leurs propres mesures transitoires.

Que se passe-t-il lorsque le nouveau plafond ne s'applique pas ?

Pour les baux qui n'entrent pas dans le champ de ce nouveau dispositif, l'article L. 145-40 ne fixe pas de plafond général équivalent à un trimestre.

Le montant du dépôt dépend alors principalement de ce que prévoit le bail, sous réserve des autres règles applicables. Il ne faut donc pas considérer qu'un dépôt de deux, trois ou six mois est automatiquement légal ou illégal sans examiner l'activité, la date du bail, les autres garanties demandées et les modalités de paiement du loyer.

Le bail commercial ne suit pas les règles du bail d'habitation

Les règles connues en matière de location d'habitation ne doivent pas être transposées au bail commercial.

Les plafonds d'un ou deux mois de dépôt de garantie prévus pour certains logements, les délais propres au bail d'habitation et la majoration spécifique appliquée en cas de retard de restitution ne constituent pas le régime du bail commercial.

Dépôt de garantie, pas-de-porte et caution : quelles différences ?

Plusieurs sommes ou garanties peuvent être demandées lors de l'entrée dans un local commercial. Elles n'ont pourtant pas le même rôle et ne sont pas nécessairement restituées de la même manière.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme remise au bailleur pour garantir les obligations du locataire. Elle a vocation à être restituée à la fin du bail, sous déduction des sommes que le locataire doit encore et que le bailleur peut justifier.

Le bailleur ne peut donc pas conserver automatiquement tout le dépôt au seul motif que le bail est terminé ou que des travaux sont envisagés.

Le pas-de-porte ou droit d'entrée

Le pas-de-porte fonctionne différemment. Il s'agit d'une somme versée lors de l'entrée dans les lieux qui, en principe, n'a pas vocation à être rendue à la fin du bail.

Selon la rédaction du contrat et la volonté des parties, cette somme peut notamment être analysée comme un supplément de loyer ou comme une indemnité. Sa qualification est donc importante sur les plans juridique, fiscal et comptable.

Un contrat mal rédigé peut créer un litige sur la nature réelle de la somme versée. Le bail doit donc indiquer clairement s'il s'agit d'un dépôt restituable ou d'un droit d'entrée définitivement acquis.

La caution et la garantie bancaire

Le cautionnement permet à un tiers de s'engager à payer si le locataire ne respecte pas certaines de ses obligations. La garantie autonome, souvent délivrée par une banque ou une société mère, obéit à un régime différent et est plus indépendante du bail principal.

Depuis la réforme de 2026, il ne faut plus considérer ces garanties comme nécessairement séparées du plafond : pour les locaux concernés, le texte vise largement les engagements et garanties demandés pour assurer la bonne exécution du bail.

Le dépôt de garantie d'un bail commercial produit-il des intérêts ?

La réponse dépend, là encore, du régime applicable au bail.

Pour les locaux soumis au nouveau plafond : pas d'intérêts sur le dépôt

Pour les locaux concernés par le plafond instauré en 2026, l'article L. 145-40 est désormais explicite : les sommes payées à titre de garantie ne portent pas intérêt au profit du locataire.

Il n'y a donc pas lieu, pour ces dépôts soumis au nouveau régime, d'appliquer en parallèle l'ancienne mécanique des intérêts sur la fraction dépassant deux termes de loyer.

Pour les autres baux : la règle des deux termes subsiste

Le premier alinéa de l'article L. 145-40 reste applicable dans les autres situations. Il prévoit que les loyers payés d'avance, y compris sous forme de garantie, portent intérêt au profit du locataire pour la fraction qui excède plus de deux termes de loyer.

Un « terme » correspond à la périodicité de paiement prévue par le bail. Deux termes peuvent donc représenter deux mois lorsque le loyer est mensuel ou six mois lorsqu'il est trimestriel.

Le calcul peut toutefois devenir plus délicat lorsque le bail combine paiement anticipé du loyer, dépôt de garantie et révisions successives du montant du loyer. Dans cette situation, la clause doit être examinée dans son ensemble.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

La réforme de 2026 apporte ici une protection importante pour le locataire : le bailleur ne peut plus conserver indéfiniment le dépôt sous prétexte d'attendre un décompte futur.

Un délai raisonnable, avec un maximum de trois mois

L'article L. 145-40 prévoit que les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant pas dépasser trois mois à compter de la remise des clés, lorsque cette nouvelle disposition est applicable.

La remise des clés doit pouvoir être prouvée. Le texte vise notamment une remise en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au bailleur ou à son mandataire.

Il est donc utile de conserver un document indiquant clairement :

• la date de restitution des locaux ;

• la date de remise des clés ;

• le nombre de clés remises ;

• l'identité de la personne qui les reçoit.

Pour les baux déjà en cours lors de la promulgation de la loi, une période transitoire de trois mois est prévue. Il faut donc vérifier la date exacte de remise des clés avant d'appliquer automatiquement le nouveau délai.

Les autres garanties doivent être libérées dans un délai de six mois

Lorsque le bailleur a reçu une garantie autre qu'un simple dépôt en argent et que celle-ci entre dans le champ du nouveau dispositif, l'article L. 145-40 prévoit également un délai de six mois pour procéder aux restitutions, mainlevées ou remises de documents nécessaires.

Cette distinction entre le délai de trois mois applicable aux sommes et celui de six mois applicable à certaines autres garanties doit être conservée : il ne s'agit pas du même délai.

Que peut retenir le bailleur sur le dépôt de garantie ?

Le bailleur n'est pas obligé de restituer le dépôt intégralement si le locataire reste effectivement débiteur de certaines sommes. En revanche, il doit pouvoir expliquer et justifier chaque retenue.

Les sommes restant dues

Peuvent notamment être concernés, selon le bail et la situation :

• des loyers restant impayés ;

• des charges dont le locataire est effectivement redevable ;

• une indemnité d'occupation ;

• certaines réparations imputables au locataire ;

• certaines sommes que le bailleur serait obligé de payer à sa place.

Le texte exige que les retenues soient dûment justifiées. Un bailleur qui conserve une somme doit donc être en mesure de produire un décompte compréhensible et les pièces correspondantes.

Il est préférable de distinguer cette règle de celle de la compensation légale. Lorsqu'une partie invoque juridiquement une compensation entre deux créances, des conditions supplémentaires peuvent devoir être vérifiées, notamment le caractère certain, liquide et exigible des obligations concernées.

Les travaux doivent pouvoir être rattachés à des dégradations imputables au locataire

Le simple fait qu'un local nécessite des travaux après plusieurs années d'occupation ne permet pas d'en faire supporter automatiquement le coût au locataire.

Le Code civil distingue notamment les dégradations imputables au locataire de celles qui résultent seulement de la vétusté ou de la force majeure.

C'est pourquoi les états des lieux sont essentiels. En matière de bail commercial, un état des lieux doit notamment être établi lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux.

En cas de litige, il faut comparer concrètement l'état du local à l'entrée et à la sortie, puis examiner les factures, devis, photographies et clauses du bail.

Qui restitue le dépôt si le local commercial est vendu ?

La vente d'un immeuble loué posait historiquement une difficulté importante : le locataire pouvait se retrouver à réclamer son dépôt à l'ancien propriétaire alors que le nouveau bailleur avait repris l'immeuble.

La réforme de 2026 modifie cette situation pour les mutations entrant dans son champ d'application temporel.

L'obligation de restitution suit désormais le local

En cas de vente ou d'autre mutation des locaux, l'article L. 145-40 prévoit que l'obligation de restituer les sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.

Le locataire n'a donc pas à démontrer que l'ancien propriétaire a matériellement reversé le dépôt à l'acquéreur pour pouvoir invoquer cette obligation contre le nouveau bailleur, sous réserve que la nouvelle règle soit applicable à la mutation concernée.

Certaines autres garanties deviennent caduques

La réforme va plus loin. Lorsque des garanties relevant du nouveau dispositif ont été constituées, la mutation peut entraîner de plein droit leur caducité.

Le cédant doit alors restituer les documents concernés et effectuer les mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Les actes de vente doivent donc désormais traiter avec précision le dépôt de garantie et les autres sûretés attachées au bail.

Que devient le dépôt en cas de cession du bail ?

La cession du bail ne doit pas être confondue avec la vente de l'immeuble. Cette fois, c'est le locataire qui change et non le propriétaire des murs.

En pratique, il est fréquent que le nouveau locataire rembourse à l'ancien locataire la somme correspondant au dépôt déjà détenu par le bailleur. Cette organisation doit toutefois être écrite clairement.

Avant la cession, il est utile de vérifier :

• le montant exact du dépôt réellement détenu par le bailleur ;

• l'existence d'éventuels réajustements ;

• les garanties complémentaires encore en vigueur ;

• les dispositions du bail concernant la cession ;

• la personne à laquelle le dépôt devra finalement être restitué.

Le dépôt de garantie augmente-t-il lorsque le loyer augmente ?

Pas automatiquement.

Le bail peut prévoir que le dépôt sera réajusté lorsque le loyer est révisé ou indexé afin qu'il continue, par exemple, à représenter un nombre déterminé de mois ou de termes de loyer.

En l'absence de clause de réajustement, il ne faut pas présumer que le bailleur peut réclamer automatiquement un complément à chaque augmentation du loyer.

Pour les baux soumis au plafond instauré en 2026, tout réajustement doit en outre respecter la limite légale applicable à l'ensemble des garanties.

Que se passe-t-il si le bailleur est en redressement ou en liquidation judiciaire ?

La situation devient plus technique lorsque le bailleur fait lui-même l'objet d'une procédure collective.

Le locataire ne doit pas attendre automatiquement la fin de son bail avant de s'intéresser au sort du dépôt. Une créance née avant l'ouverture de la procédure peut devoir faire l'objet d'une déclaration de créance, y compris lorsqu'elle n'est pas encore définitivement chiffrée ou exigible.

Le moment auquel la créance de restitution est juridiquement née, son montant et son éventuelle connexité avec d'autres créances doivent donc être examinés rapidement après l'ouverture de la procédure.

Les règles de compensation peuvent également jouer dans certaines situations lorsque deux dettes sont liées au même contrat. Elles ne doivent toutefois pas être utilisées mécaniquement : les procédures collectives obéissent à des règles spécifiques qui peuvent modifier les possibilités de paiement et de compensation.

Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ?

Un retard de remboursement ne justifie pas nécessairement de saisir immédiatement un tribunal. La première étape consiste à vérifier que le montant demandé peut être démontré et que le bailleur dispose bien de toutes les informations nécessaires pour procéder au décompte.

1. Réunir les pièces

Avant toute réclamation, le locataire doit idéalement réunir :

• le bail et ses avenants ;

• la preuve du versement du dépôt de garantie ;

• les états des lieux d'entrée et de sortie ;

• la preuve de la date de remise des clés ;

• les derniers appels de loyers et de charges ;

• les échanges avec le bailleur ou son gestionnaire ;

• le décompte des sommes éventuellement déjà retenues.

Le litige porte souvent moins sur le principe de la restitution que sur la preuve du montant qui peut encore être conservé par le bailleur.

2. Envoyer une mise en demeure

Une mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, lorsque l'enjeu le justifie, par acte de commissaire de justice.

Elle doit rappeler la date de remise des clés, le montant du dépôt, les éventuelles retenues contestées et le montant précis demandé.

La mise en demeure présente également un intérêt financier : en matière d'obligation de somme d'argent, les intérêts moratoires au taux légal courent en principe à compter de cette mise en demeure.

3. Vérifier si un référé est envisageable

Lorsque l'obligation de restitution ne se heurte pas à une contestation sérieuse, une demande de provision peut, selon les circonstances, être envisagée devant le juge des référés.

En revanche, lorsque le bailleur produit des décomptes ou des travaux sérieusement contestés, le litige peut nécessiter un examen au fond avec discussion des pièces et des responsabilités de chaque partie.

4. Saisir le tribunal compétent

Les litiges portant sur un bail commercial relèvent en principe de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, sous réserve des règles particulières de spécialisation territoriale.

Dans cette matière relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, la représentation par avocat est en principe obligatoire.

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux n'est pas un préalable général à une action en restitution du dépôt : sa compétence légale concerne notamment certains litiges portant sur le loyer, ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux.

5. Ne pas laisser courir la prescription

L'action en restitution relève en principe du délai de droit commun de cinq ans.

Le délai ne doit toutefois pas être présenté comme courant automatiquement le jour de la fin du bail. Il court à compter du moment où le titulaire connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir, ce qui suppose notamment que la créance de restitution soit devenue exigible.

Une reconnaissance par le bailleur du droit du locataire peut interrompre la prescription. Une demande en justice, y compris en référé, produit également un effet interruptif dans les conditions prévues par le Code civil.

Comment rédiger une clause de dépôt de garantie dans un bail commercial ?

Une bonne clause doit permettre aux deux parties de savoir, dès la signature, combien est versé, ce que la somme garantit et dans quelles conditions elle sera rendue.

Il est notamment utile d'indiquer :

• le montant exact du dépôt et son mode de calcul ;

• l'assiette utilisée : loyer hors taxes, charges comprises ou non ;

• les obligations garanties ;

• les éventuelles autres garanties demandées au locataire ;

• les modalités de réajustement en cas de modification du loyer ;

• les conditions de restitution ;

• la manière dont les retenues seront justifiées ;

• le sort du dépôt en cas de cession du bail ou de vente de l'immeuble.

Depuis la réforme de 2026, une clause ancienne ne doit donc pas être reprise sans vérification dans un nouveau bail ou lors d'un renouvellement. Il faut d'abord déterminer si l'activité exercée entre dans le champ du nouveau plafond et calculer l'ensemble des garanties exigées.

Que faut-il vérifier avant d'agir ?

Pour déterminer les droits du locataire ou du bailleur, cinq éléments doivent être vérifiés en priorité : l'activité exercée dans les locaux, la date du bail ou de son renouvellement, le montant de toutes les garanties demandées, la date de remise des clés et les justificatifs des éventuelles retenues.

La réforme du 26 mai 2026 rend le dépôt de garantie plus encadré, mais elle ne crée pas un régime identique pour tous les baux commerciaux. Une clause parfaitement valable pour un ancien bail peut donc devoir être modifiée lors d'un renouvellement, tandis qu'un litige sur une restitution suppose toujours de confronter le contrat, les comptes locatifs et les états des lieux.