Saisie immobilière par une banque : procédure, délais et moyens de défense

Recevoir un commandement de payer valant saisie immobilière ne signifie pas que le logement sera vendu dans les jours suivants. En revanche, cet acte ouvre une procédure dont les différentes étapes sont enfermées dans des délais précis.

La difficulté n'est donc pas seulement de savoir si une somme reste due à la banque. Il faut vérifier si celle-ci dispose du bon titre, si la dette peut effectivement être exigée pour le montant réclamé, si les formalités de saisie ont été respectées et quels moyens doivent impérativement être présentés avant que l'audience d'orientation ne ferme l'essentiel du débat.

À quelles conditions une banque peut-elle engager une saisie immobilière ?

La saisie immobilière est une procédure d'exécution forcée. L'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution exige un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La banque doit disposer d'un titre exécutoire

Le simple fait qu'un emprunteur cesse de rembourser son crédit ne constitue pas un titre exécutoire. Une mise en demeure ou une lettre prononçant la déchéance du terme ne suffit pas davantage, à elle seule, pour permettre la vente forcée de l'immeuble.

La banque peut en revanche disposer d'un titre sans avoir à obtenir préalablement un nouveau jugement, par exemple lorsqu'elle détient un acte notarié revêtu de la formule exécutoire. Cette situation est fréquente pour les prêts immobiliers conclus par acte authentique.

À défaut d'un titre exécutoire déjà existant, le créancier doit en obtenir un avant de pouvoir engager l'exécution forcée.

Lorsque le titre est une décision de justice bénéficiant seulement de l'exécution provisoire, une autre règle doit être prise en compte : l'article L. 311-4 du Code des procédures civiles d'exécution interdit que la vente forcée intervienne avant qu'une décision passée en force de chose jugée ne soit intervenue.

La créance doit être liquide et exigible

Une créance est liquide lorsqu'elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient les éléments permettant de calculer son montant. Elle est exigible lorsque le créancier est en droit d'en réclamer immédiatement le paiement.

Dans un dossier bancaire, il faut donc distinguer le capital restant dû, les échéances impayées, les intérêts, les éventuelles indemnités et les frais réclamés. Le commandement doit lui-même comporter un décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que le taux des intérêts moratoires.

Le montant indiqué par la banque n'est pas pour autant intangible. Une erreur dans l'imputation des paiements, le calcul des intérêts ou l'application d'une indemnité contractuelle peut être discutée. En revanche, le simple fait que le créancier réclame une somme supérieure à celle réellement due n'entraîne pas, à lui seul, la nullité du commandement.

La déchéance du terme doit être vérifiée

Lorsqu'un prêt devait initialement être remboursé par mensualités, la banque ne peut réclamer immédiatement l'intégralité du capital restant dû que si les conditions permettant de rendre ce capital exigible sont réunies.

Il faut notamment vérifier le contrat, les courriers adressés à l'emprunteur et les conditions dans lesquelles la déchéance du terme a été prononcée. Selon le contrat et le régime juridique applicable au prêt, une mise en demeure préalable peut être nécessaire.

Le bien saisi doit pouvoir faire l'objet de la saisie

La saisie immobilière peut porter sur les droits réels immobiliers susceptibles d'être cédés. Le commandement doit identifier précisément le bien ou les droits immobiliers concernés selon les règles de la publicité foncière.

Une erreur dans la désignation du bien, des lots ou des droits saisis doit donc être examinée, sans pour autant considérer que toute erreur matérielle entraîne automatiquement l'annulation de la procédure.

La résidence principale n'est pas toujours insaisissable

Pour un particulier qui n'est pas protégé par un régime particulier, le seul fait qu'un immeuble constitue sa résidence principale ne le rend pas insaisissable.

Une protection spécifique existe cependant pour l'entrepreneur individuel : les droits qu'il détient sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont, dans les conditions de l'article L. 526-1 du Code de commerce, insaisissables par les créanciers dont les droits sont nés à l'occasion de son activité professionnelle.

Cette règle ne transforme pas la résidence principale en bien insaisissable contre tous les créanciers. Un créancier personnel, notamment celui ayant financé l'acquisition du logement, ne se trouve pas dans la même situation qu'un créancier professionnel visé par cette protection.

Que se passe-t-il après un commandement de payer valant saisie ?

Le commandement de payer valant saisie est l'acte qui engage véritablement la saisie de l'immeuble. Il est signifié par un commissaire de justice et doit contenir de nombreuses mentions obligatoires.

Un délai de huit jours pour payer

Le commandement avertit normalement le débiteur qu'il dispose de huit jours pour payer. À défaut, la procédure destinée à aboutir à la vente du bien se poursuit.

Une exception existe lorsque le commandement est signifié à une personne ayant hypothéqué son propre bien pour garantir la dette d'un tiers : le délai de sommation est alors porté à un mois.

Le délai de huit jours ne doit donc pas être compris comme le temps dont dispose le débiteur pour préparer toute sa défense. D'autres actes et délais suivent immédiatement, ce qui justifie de reconstituer le calendrier dès la signification du commandement.

Le bien devient indisponible dès la signification au débiteur

Le commandement vaut saisie de l'immeuble. Le bien devient indisponible à l'égard du débiteur dès la signification du commandement.

Le débiteur ne peut donc plus vendre librement le bien ou constituer librement de nouveaux droits réels dessus. Il peut néanmoins continuer à rechercher un acquéreur : la loi prévoit précisément une procédure permettant ensuite au juge d'autoriser une vente amiable.

À l'égard des tiers, l'indisponibilité devient opposable à compter de la publication du commandement au fichier immobilier.

Le commandement doit être publié dans les deux mois

Le créancier doit publier le commandement au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification, sous réserve notamment des règles particulières applicables en cas de rejet de la formalité par le service de la publicité foncière.

L'assignation à l'audience d'orientation intervient ensuite

Dans les deux mois suivant la publication du commandement au fichier immobilier, le créancier poursuivant doit assigner le débiteur à comparaître devant le juge de l'exécution à une audience d'orientation.

Cette assignation doit elle-même être délivrée entre un et trois mois avant la date de l'audience. C'est notamment elle qui avertit le débiteur du rôle déterminant de l'audience, de la possibilité de demander une vente amiable et de la nécessité de présenter les contestations selon les formes prévues par les textes.

Pourquoi l'audience d'orientation est-elle décisive ?

L'audience d'orientation se déroule devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve l'immeuble saisi.

Elle constitue le point central de la procédure, car le juge vérifie la validité de la saisie, statue sur les contestations et demandes incidentes et décide si la procédure doit se poursuivre par une vente amiable ou par une vente forcée.

Les contestations doivent en principe être présentées au plus tard à cette audience

L'article R. 311-5 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, qu'aucune contestation ni demande incidente ne peut en principe être formée après l'audience d'orientation.

Le débiteur ne doit donc pas attendre l'adjudication pour contester le titre, le montant de la créance ou une irrégularité antérieure de la procédure.

Il existe cependant une exception importante : lorsqu'une contestation porte sur un acte de procédure postérieur à l'audience d'orientation, elle peut encore être formée. Elle doit alors l'être dans les quinze jours suivant la notification de cet acte.

Que vérifie le juge de l'exécution ?

À l'audience d'orientation, le juge vérifie notamment les conditions prévues par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Il statue également sur les contestations qui lui sont valablement soumises et mentionne dans le jugement le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Faut-il obligatoirement un avocat ?

En principe, oui. Les parties à une procédure de saisie immobilière sont, sauf exception prévue par un texte, tenues de constituer avocat.

L'assignation précise d'ailleurs que les contestations et demandes incidentes doivent être déposées au greffe par conclusions d'avocat au plus tard lors de l'audience.

Une exception importante concerne toutefois la demande d'autorisation de vendre le bien à l'amiable. Le débiteur peut présenter cette demande sans ministère d'avocat et peut même la formuler verbalement à l'audience d'orientation.

Cette exception ne permet pas, en revanche, de présenter sans avocat l'ensemble des contestations portant sur la validité de la saisie ou la créance.

Que se passe-t-il si le débiteur ne vient pas à l'audience ?

L'assignation doit avertir le débiteur que, s'il n'est ni présent ni représenté par un avocat, la procédure sera poursuivie en vente forcée sur les seules indications fournies par le créancier.

Le juge conserve son rôle de contrôle, mais aucun moyen de défense qui aurait dû être présenté par le débiteur n'est alors développé devant lui.

Un débiteur présent sans avocat conserve la possibilité particulière de demander une vente amiable, mais il ne peut pas pour autant plaider lui-même toutes les contestations pour lesquelles les conclusions d'avocat sont exigées.

Quels moyens peuvent permettre de contester une saisie immobilière ?

Il n'existe pas un moyen de défense valable dans tous les dossiers. L'analyse doit partir du titre exécutoire, du contrat de prêt, des actes de procédure et du décompte réellement réclamé.

Vérifier la régularité du commandement

Le commandement comporte de nombreuses mentions obligatoires : identification du titre exécutoire, décompte des sommes, délai de paiement, désignation du bien, indication du juge compétent, information sur la possibilité d'une vente amiable ou encore, pour une personne physique, information relative au surendettement.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. Cela ne signifie toutefois pas que la moindre imprécision entraîne automatiquement l'annulation de toute la procédure : la nature de l'irrégularité, la règle de nullité applicable et, lorsqu'il est exigé, le grief subi doivent être examinés précisément.

Le Code précise en particulier que le commandement n'est pas nul au seul motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles réellement dues.

Vérifier les délais de la procédure

La date de signification du commandement, sa date de publication, la date de l'assignation et celle de l'audience doivent être rapprochées les unes des autres.

Une procédure de saisie immobilière repose sur une succession de délais impératifs. Une irrégularité de calendrier peut donc avoir des conséquences importantes, mais la sanction doit toujours être déterminée à partir du texte applicable à l'étape concernée.

Contester le montant de la créance

Le débiteur peut notamment vérifier :

• le capital réellement restant dû ;

• les mensualités déjà réglées ;

• l'imputation des paiements ;

• le calcul des intérêts ;

• les frais ajoutés au décompte ;

• les indemnités contractuelles réclamées ;

• la date à laquelle la banque prétend que l'intégralité de la dette est devenue exigible.

Le jugement d'orientation doit lui-même indiquer le montant retenu pour la créance du poursuivant. Une discussion sérieuse sur le décompte doit donc être préparée avant cette audience et étayée par les pièces bancaires correspondantes.

Vérifier la prescription et la possibilité d'exécuter le titre

La prescription ne se vérifie pas uniquement en recherchant un délai général. Elle dépend notamment de la nature de la créance, de la qualité des parties, du type de titre détenu par la banque et des actes ayant éventuellement interrompu ou suspendu le délai.

Par exemple, le Code des procédures civiles d'exécution prévoit un délai de dix ans pour l'exécution de certaines catégories de titres exécutoires, notamment les décisions de justice, sauf lorsque l'action en recouvrement de la créance constatée se prescrit par un délai plus long.

Un acte notarié exécutoire ne doit donc pas être automatiquement soumis au même raisonnement qu'un jugement. La chronologie complète du dossier doit être reconstituée.

Ne pas confondre contestation de la saisie et action en responsabilité contre la banque

Un emprunteur peut parfois reprocher à sa banque un manquement distinct : défaut de mise en garde, problème lors de la conclusion du financement ou autre faute contractuelle.

Il faut cependant éviter de présenter toute action en responsabilité bancaire comme un simple moyen de défense pouvant automatiquement être tranché par le juge de l'exécution. La compétence du juge dépend de la nature précise de la demande et de son lien avec la saisie.

Une demande tendant à obtenir une condamnation autonome de la banque à des dommages et intérêts peut nécessiter une procédure distincte devant la juridiction compétente. Il faut donc distinguer la contestation directe de la créance exécutée d'une véritable action en responsabilité destinée à obtenir un nouveau titre contre la banque.

Peut-on vendre le bien à l'amiable pour éviter l'adjudication ?

Oui. Même après le commandement de payer, le débiteur peut rechercher un acquéreur. La vente ne pourra cependant être conclue librement : elle doit être autorisée par le juge de l'exécution.

La vente amiable doit être autorisée par le juge

À l'audience d'orientation, le débiteur peut demander que le bien soit vendu à l'amiable plutôt que par adjudication.

Le juge vérifie alors si la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu notamment de la situation du bien, du marché et des démarches déjà accomplies par le débiteur.

Un mandat de vente, des estimations immobilières, des justificatifs de mise en vente ou une offre d'acquisition peuvent donc donner au juge des éléments concrets permettant d'apprécier le sérieux du projet.

La demande de vente amiable peut être faite sans avocat

C'est une exception importante au principe de représentation obligatoire : la demande du débiteur visant uniquement à obtenir l'autorisation de vendre amiablement son immeuble est dispensée du ministère d'avocat et peut être formulée verbalement à l'audience.

Le juge fixe un prix minimum

S'il autorise la vente amiable, le juge fixe le montant en dessous duquel le bien ne peut pas être vendu, en tenant compte des conditions économiques du marché. Il peut également imposer certaines conditions particulières à la vente.

La vente doit aboutir dans un délai limité

Le juge fixe une nouvelle audience dans un délai ne pouvant pas dépasser quatre mois.

Un délai supplémentaire peut ensuite être accordé si le débiteur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et si ce temps supplémentaire est nécessaire à la rédaction et à la signature de l'acte authentique. Cette prolongation ne peut pas excéder trois mois.

À défaut de vente dans les conditions imposées, la procédure peut reprendre vers la vente forcée.

Comment se déroule la vente forcée de l'immeuble ?

Lorsque la vente amiable n'est pas autorisée, n'est pas demandée ou n'aboutit pas, le juge peut ordonner la vente forcée par adjudication.

La date d'adjudication est fixée par le juge

Lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe l'audience d'adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du jugement.

Le bien est alors vendu aux enchères judiciaires conformément au cahier des conditions de vente.

Les enchères sont portées par avocat

Les personnes souhaitant enchérir ne portent pas directement leurs enchères devant le juge : les enchères sont réalisées par ministère d'avocat, dans les conditions prévues pour l'adjudication judiciaire.

Une surenchère reste possible après l'adjudication

Après l'adjudication, une surenchère d'au moins un dixième du prix principal de la vente peut être formée.

Elle doit être déposée par acte d'avocat au greffe du juge de l'exécution dans un délai de dix jours suivant l'adjudication. Une fois déposée, la déclaration de surenchère ne peut pas être retirée.

Que devient le prix de vente ?

Le prix est ensuite distribué entre les créanciers selon les règles de priorité applicables, qui tiennent notamment compte de l'existence de privilèges et de sûretés inscrites.

Si toutes les créances et les frais concernés sont réglés et qu'un solde subsiste, celui-ci revient au débiteur.

À l'inverse, lorsque le prix de vente ne permet pas d'éteindre entièrement la dette, le reliquat subsiste en principe. La vente de l'immeuble n'efface pas automatiquement le reste dû, sous réserve évidemment des règles de prescription ou d'un éventuel dispositif de traitement des dettes applicable au débiteur.

Le débiteur doit-il quitter le logement après la vente ?

L'adjudication transfère la propriété du bien à l'adjudicataire.

Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien du débiteur dans les lieux, l'adjudicataire peut mettre à exécution son titre d'expulsion après le versement ou la consignation du prix et le paiement des frais taxés, dans les conditions prévues par les textes.

Peut-on obtenir des délais ou suspendre une saisie immobilière ?

Plusieurs mécanismes peuvent être envisagés, mais ils ne produisent pas tous les mêmes effets et ne sont jamais automatiques.

Les délais de grâce de l'article 1343-5 du Code civil

Compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans.

La décision peut également suspendre les procédures d'exécution engagées par le créancier pendant le délai fixé.

L'obtention de ces délais dépend toutefois du dossier présenté au juge. Les revenus, les charges, les perspectives de règlement, les difficultés rencontrées et la capacité à respecter un échéancier doivent être documentés.

Le dépôt d'un dossier de surendettement ne suspend pas automatiquement la saisie

Le simple dépôt d'un dossier de surendettement n'entraîne pas, à lui seul, une suspension automatique de toutes les procédures.

Entre le dépôt du dossier et la décision sur sa recevabilité, la commission peut toutefois, à la demande du débiteur, saisir le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir la suspension de certaines procédures d'exécution.

Lorsque le dossier est déclaré recevable, cette décision emporte en principe suspension et interdiction des procédures d'exécution portant sur les dettes concernées.

Une règle particulière s'applique cependant lorsque, dans la saisie immobilière, la vente forcée a déjà été ordonnée. Le report de la date d'adjudication ne peut alors résulter que d'une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi par la commission de surendettement, pour des causes graves et dûment justifiées.

Le calendrier est donc déterminant : déposer un dossier de surendettement la veille d'une adjudication n'a pas le même effet qu'une décision de recevabilité intervenue avant le jugement ordonnant la vente forcée.

Le surendettement ne concerne pas toutes les situations

La procédure de surendettement est destinée aux personnes physiques qui remplissent les conditions prévues par le Code de la consommation. Elle ne constitue donc pas une procédure de traitement des difficultés d'une société commerciale.

Le logement familial bénéficie-t-il d'une protection particulière ?

Lorsque le bien constitue le logement de la famille d'un couple marié, l'article 215 du Code civil peut également devoir être examiné.

Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille. Une sûreté portant sur ces droits et consentie par un seul époux peut donc, selon les circonstances, être contestée par l'autre époux.

Cette protection ne signifie toutefois pas que tout logement familial est insaisissable. Il faut vérifier la propriété du bien, le régime matrimonial, la nature de l'acte ayant créé la sûreté, les signataires et la date à laquelle l'acte a été conclu.

L'action prévue par l'article 215 est en outre enfermée dans un délai spécifique : l'époux qui n'a pas consenti à l'acte dispose d'un an à compter du jour où il en a eu connaissance, sans pouvoir agir plus d'un an après la dissolution du régime matrimonial.

Quels documents réunir après réception du commandement ?

Une défense sérieuse repose d'abord sur les pièces. Le premier travail consiste à rapprocher ce que réclame la banque de ce qui figure réellement dans le contrat, le titre exécutoire et l'historique des règlements.

Il est notamment utile de réunir :

• l'offre de prêt et le contrat de crédit ;

• l'acte notarié lorsqu'il existe ;

• les éventuels avenants ;

• le tableau d'amortissement ;

• les relevés ou justificatifs des paiements déjà effectués ;

• les mises en demeure reçues ;

• le courrier prononçant éventuellement la déchéance du terme ;

• le dernier décompte fourni par la banque ;

• le commandement de payer valant saisie ;

• l'assignation à l'audience d'orientation ;

• les autres actes signifiés dans le cadre de la saisie ;

• les documents relatifs à une hypothèque ou un cautionnement éventuel ;

• les justificatifs de revenus et de charges si des délais sont demandés ;

• les estimations, mandats ou offres d'achat si une vente amiable est envisagée.

Quelle stratégie adopter face à une saisie immobilière ?

La stratégie dépend principalement de trois questions : la saisie peut-elle être contestée, la dette peut-elle être réduite ou discutée, et une vente amiable est-elle économiquement préférable à une adjudication ?

Ces différentes voies ne sont pas nécessairement exclusives. Un débiteur peut contester certains éléments de la poursuite tout en préparant, à titre subsidiaire, une demande de vente amiable.

La contrainte essentielle reste toutefois celle de l'audience d'orientation. Les moyens qui doivent être soulevés à ce stade ne peuvent pas être conservés pour plus tard dans l'espoir de les utiliser lorsque la vente sera imminente.

En pratique, les premières vérifications doivent donc porter sur le titre exécutoire, le décompte, la déchéance du terme, la prescription éventuelle, la chronologie des actes, la régularité du commandement et la date exacte de l'audience.

Que retenir avant l'audience d'orientation ?

Une saisie immobilière ne se résume pas à savoir si un crédit présente des impayés. Il faut vérifier si le créancier dispose d'un titre exécutoire utilisable, si la somme poursuivie est réellement exigible, si le décompte est exact et si chaque étape de la procédure a été accomplie dans les formes et les délais prévus.

L'audience d'orientation constitue ensuite le principal point de bascule : c'est à ce stade que doivent être présentées les contestations recevables et que le juge décide, selon la situation, d'autoriser une vente amiable ou de poursuivre vers l'adjudication.

Avant cette audience, le dossier doit donc être abordé à partir des actes réellement signifiés et des pièces contractuelles, plutôt qu'à partir du seul montant réclamé dans le commandement.