Droit de préférence du locataire commercial : délais, exceptions et recours

Une société exploite un commerce dans le même local depuis plusieurs années. Elle apprend que le propriétaire des murs cherche un acheteur : elle découvre une annonce ou reçoit la visite d’un agent immobilier ou d’un notaire. Peut-elle acheter le local en priorité ? De combien de temps dispose-t-elle pour décider ? Et que peut-elle faire si le propriétaire vend sans lui proposer d’acheter ?

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce répond à ces questions. Il prévoit un droit de préférence au profit du locataire de certains locaux commerciaux ou artisanaux. Autrement dit, dans les situations couvertes par ce texte, le propriétaire doit lui proposer la vente avant de vendre à quelqu’un d’autre.

Les règles ont évolué avec la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Plusieurs décisions publiées de la Cour de cassation ont également précisé leur application en 2025 et 2026. Une présentation fondée sur une ancienne version du texte peut donc conduire à une mauvaise conclusion, notamment pour les bureaux et les entrepôts. Il faut aussi distinguer les délais pour répondre à l’offre et ceux pour réaliser la vente.

Qu’est-ce que le droit de préférence du locataire commercial ?

Le droit de préférence donne au locataire une priorité pour acheter le local qu’il loue, lorsque le propriétaire envisage de le vendre et que les conditions légales sont réunies.

Le propriétaire, également appelé le bailleur, doit lui adresser une notification : il s’agit d’une information officielle transmise dans les formes prévues par la loi. Cette notification constitue une offre de vente. Le locataire peut l’accepter au prix et aux conditions proposés.

Ce mécanisme est souvent appelé droit de préemption du locataire commercial. Le Code de commerce organise plus précisément un droit de préférence. Son fonctionnement normal consiste à proposer le local au locataire avant la vente à un autre acheteur, et non à lui permettre de prendre automatiquement la place de cet acheteur après la vente.

Cette priorité ne permet pas au locataire d’imposer son prix. Il peut accepter l’offre dans le délai prévu. Il doit aussi recevoir une nouvelle offre si le propriétaire décide ensuite de vendre à un autre acheteur à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses.

Quels locaux sont concernés, et pourquoi les bureaux sont-ils exclus ?

Les locaux destinés à une activité commerciale

La loi du 26 mai 2026 précise ce qu’il faut entendre par local à usage commercial. Il s’agit d’un local principalement destiné à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial.

Le commerce de détail correspond à la vente aux consommateurs. Le commerce de gros concerne notamment la vente de marchandises à des professionnels. Les prestations de services doivent, quant à elles, présenter un caractère commercial.

La définition comprend aussi les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités. Un emplacement attenant est un espace situé à côté du local et qui lui est rattaché.

Le critère important est donc l’activité à laquelle le local est principalement destiné. Le seul intitulé « bail commercial » ne suffit pas à déterminer si le droit de préférence s’applique.

Les locaux destinés à une activité artisanale

La réforme définit également le local à usage artisanal. Il doit être principalement destiné à une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services. Le texte renvoie, pour les activités concernées, à une liste établie par décret en Conseil d’État.

Les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité sont également compris dans la définition. Les entrepôts sont exclus.

L’exclusion des bureaux et des entrepôts

Pour les locaux à usage commercial, la nouvelle définition exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

La précision « à usage exclusif de bureau » est importante : il ne faut pas assimiler automatiquement un commerce qui comporte un espace de bureau à un local exclusivement utilisé comme bureau.

Cette exclusion clarifie une question qui donnait lieu à des litiges, notamment lorsque des locataires de bureaux contestaient une vente réalisée sans offre préalable. Pour les ventes relevant de la nouvelle rédaction, les locaux ainsi exclus ne bénéficient pas de ce droit de préférence.

Les ventes conclues avant la réforme sont-elles concernées ?

La loi prévoit que les nouvelles dispositions s’appliquent uniquement aux mutations intervenant après sa promulgation, le 26 mai 2026. Le mot « mutation » désigne un transfert de propriété, notamment à l’occasion d’une vente.

Pour savoir quelle version du texte appliquer, il faut donc vérifier la date du transfert de propriété, et non simplement la date de signature du bail. Cette date doit être établie à partir des actes de vente.

Une vente antérieure doit être examinée selon les règles alors applicables. Cela peut conduire à une analyse différente, notamment pour des bureaux ou des entrepôts. Il ne faut donc pas appliquer automatiquement la nouvelle exclusion à une ancienne vente.

Comment le propriétaire doit-il notifier son projet de vente ?

L’article L. 145-46-1 prévoit deux modes de notification : la lettre recommandée avec demande d’avis de réception et la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En cas de remise en main propre, le locataire signe un document attestant qu’il a reçu l’offre. Ce document peut être un récépissé, c’est-à-dire une preuve de réception, ou une feuille d’émargement.

La notification doit obligatoirement indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La loi impose ces mentions « à peine de nullité » : leur absence peut donc entraîner l’annulation de la notification. Une simple information selon laquelle le propriétaire envisage de vendre, sans prix ni conditions, ne remplace pas l’offre exigée par le texte.

Une autre formalité doit être respectée : chaque notification doit reproduire les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1. Cette reproduction est elle aussi exigée à peine de nullité. Mentionner uniquement le numéro de l’article ne remplace pas cette obligation.

La date de réception de l’offre est essentielle : c’est elle qui fait démarrer le délai de réponse du locataire. Il faut donc conserver l’avis de réception, le récépissé ou la feuille d’émargement.

De combien de temps le locataire dispose-t-il pour répondre et acheter ?

Un mois pour répondre à l’offre

Le locataire dispose d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. Ce délai sert à décider s’il souhaite acheter aux conditions proposées.

Il ne faut pas confondre ce premier délai avec celui dont il dispose ensuite pour réaliser la vente.

Deux mois pour acheter, ou quatre mois avec un prêt annoncé

Si le locataire accepte l’offre, il dispose de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai commence à la date d’envoi de sa réponse au propriétaire, et non à la date de réception de l’offre initiale.

S’il souhaite financer l’achat par un prêt, il doit l’indiquer dans sa réponse d’acceptation. Deux conséquences en découlent : son acceptation dépend de l’obtention du prêt et le délai pour réaliser la vente passe à quatre mois.

Les quatre mois constituent le délai total à compter de l’envoi de cette réponse. Ils ne s’ajoutent pas aux deux mois du délai ordinaire.

Si la vente n’est pas réalisée à l’expiration du délai applicable, l’acceptation de l’offre devient sans effet. Le locataire ne peut donc pas considérer que son accord lui réserve le local sans limite de temps.

Les délais à retenir sont bien deux mois, ou quatre mois avec un prêt annoncé dans la réponse. Les délais de quatre mois sans prêt ou de six mois avec prêt parfois évoqués ne correspondent pas à ce dispositif.

Que se passe-t-il si le propriétaire vend à un prix plus avantageux ?

Le locataire qui n’a pas accepté la première offre ne perd pas toute possibilité d’acheter. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un autre acheteur à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le locataire doit recevoir une nouvelle offre correspondant à ces nouvelles conditions.

Le propriétaire peut effectuer cette notification lui-même. S’il ne l’a pas fait, le notaire doit s’en charger, dans les formes prévues par la loi. Le texte prévoit la nullité de la vente si cette obligation n’est pas respectée.

La nouvelle notification constitue une nouvelle offre de vente, valable pendant un mois à compter de sa réception. Si le locataire ne l’accepte pas dans ce délai, l’offre devient « caduque » : cela signifie qu’elle expire et ne peut plus être acceptée sur ce fondement.

Si le locataire accepte, il dispose de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire pour réaliser la vente. Le délai passe à quatre mois s’il annonce dans cette réponse son intention de recourir à un prêt. Dans ce cas, son acceptation dépend de l’obtention du financement.

Comme pour la première offre, si la vente n’est pas réalisée dans le délai applicable, l’acceptation devient sans effet. La nouvelle notification doit également reproduire les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1.

Concrètement, le propriétaire ne peut pas proposer le local au locataire à un prix élevé, puis le vendre moins cher à un autre acheteur sans lui donner la possibilité d’acheter à ce nouveau prix.

Dans quels cas le droit de préférence ne s’applique-t-il pas ?

Le locataire n’est pas prioritaire dans toutes les ventes. L’article L. 145-46-1 prévoit notamment les exceptions suivantes :

• La vente en une seule opération de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, appelée dans le texte « cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ».

• La vente en une seule opération de locaux commerciaux distincts, sous réserve que l’opération corresponde bien à cette exception.

• La vente d’un local commercial à un copropriétaire d’un ensemble commercial.

• La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

• La vente au conjoint du propriétaire, ou à un ascendant ou descendant du propriétaire ou de son conjoint. Les ascendants sont notamment les parents et les grands-parents ; les descendants, les enfants et les petits-enfants.

Le texte prévoit aussi des exclusions lorsque certains droits de préemption du Code de l’urbanisme sont exercés, notamment le droit de préemption urbain ou celui applicable dans les zones d’aménagement différé. Ces mécanismes permettent à leur titulaire public d’acheter en priorité. Le droit du locataire est également écarté pour les ventes de biens relevant de l’article L. 213-11 de ce code, qui encadre notamment certaines reventes de biens acquis par préemption.

La vente de tout l’immeuble peut être exclue même avec un seul commerce

Dans un arrêt publié du 19 juin 2025, la Cour de cassation a précisé que l’exception de vente globale s’applique lorsque le local loué ne représente qu’une partie de l’immeuble vendu, même si cet immeuble ne comprend qu’un seul local commercial.

Le nombre de commerces présents dans l’immeuble n’est donc pas, à lui seul, décisif. Il faut examiner ce qui est vendu et la place du local loué dans cet ensemble (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292).

Un acte de vente commun à plusieurs propriétaires ne suffit pas

Dans un arrêt publié du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a précisé la notion de « cession unique ». Elle ne correspond pas à la vente, dans un même acte, du local loué et d’autres locaux appartenant à des propriétaires distincts.

Autrement dit, réunir plusieurs vendeurs dans un seul acte ne suffit pas à écarter le droit de préférence du locataire sur ce fondement (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442).

Une vente à une SCI familiale n’est pas une vente directe aux enfants

Dans un arrêt publié du 5 mars 2026, la Cour de cassation a examiné la vente d’un local à une société civile immobilière, ou SCI, constituée par le propriétaire et ses deux enfants.

Elle a jugé que cette vente n’entre pas dans l’exception prévue pour une vente à un descendant. La raison est simple : la SCI est juridiquement une personne distincte de ses associés. Vendre à cette société n’est donc pas la même chose que vendre directement à ses enfants.

L’exception familiale doit être appliquée strictement. La présence du propriétaire et de ses enfants dans la SCI ne suffit pas à priver le locataire de son droit de préférence sur ce fondement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525).

Quelle sanction en cas de vente sans respect du droit de préférence ?

Le locataire peut demander l’annulation de la vente

Dans un arrêt publié du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé qu’une vente conclue avec un autre acheteur sans respecter le droit de préférence du locataire est sanctionnée par la nullité (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767).

Pour le locataire, cela signifie qu’il peut demander au juge d’annuler la vente, à condition que son droit de préférence ait effectivement été applicable et qu’il n’ait pas été respecté.

L’action du locataire est soumise à un délai de deux ans

Le même arrêt soumet l’action en annulation à la prescription de deux ans prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce. Cette prescription est dite « biennale », ce qui signifie simplement qu’elle dure deux ans.

Le point de départ du délai doit être déterminé selon les circonstances du dossier. Il ne faut donc pas se contenter d’un calcul approximatif à partir de la date à laquelle la vente a été évoquée ou découverte.

Un locataire qui apprend que son local a été vendu sans lui être proposé doit faire vérifier rapidement la situation. Une action engagée trop tard risque d’être déclarée irrecevable : le juge peut alors refuser d’examiner la demande sur le fond.

Il faut distinguer la nullité de la notification et celle de la vente

La loi prévoit plusieurs sanctions qu’il ne faut pas confondre. L’absence de prix ou de conditions de vente, comme l’absence de reproduction des passages légaux obligatoires, peut entraîner la nullité de la notification.

Le texte prévoit par ailleurs la nullité de la vente lorsque les conditions plus avantageuses accordées à un autre acheteur n’ont pas été notifiées au locataire, alors que cette nouvelle notification était obligatoire.

Il faut donc identifier précisément l’irrégularité : une offre incomplète, l’absence d’offre préalable ou l’absence de nouvelle offre après une baisse du prix ne correspondent pas exactement à la même situation.

Quels éléments réunir face à un projet de vente du local ?

Pour répondre à une offre ou contester une vente déjà réalisée, il est utile de réunir les documents suivants :

• Le bail commercial et ses avenants, en particulier la clause de destination, c’est-à-dire la clause qui précise les activités autorisées dans les lieux.

• Les documents permettant d’identifier l’activité à laquelle le local est principalement destiné et son utilisation, notamment si la qualification de bureau ou d’entrepôt est discutée.

• La notification reçue et sa preuve de réception : avis de réception, récépissé ou feuille d’émargement.

• La réponse envoyée au propriétaire ou au notaire, avec une preuve de sa date d’envoi.

• Les éléments relatifs au financement de l’achat, lorsqu’un prêt a été annoncé dans la réponse.

• Si la vente à un autre acheteur a déjà eu lieu, sa date, le prix, les conditions de vente et l’identité de l’acquéreur. Ces éléments permettent de vérifier les règles applicables, une éventuelle exception et le délai pour agir.

La vente du local peut également modifier l’interlocuteur chargé de rembourser le dépôt de garantie. Lorsque le nouveau régime est applicable, l’obligation de restituer cette somme au locataire est transmise au nouveau propriétaire.

Attention : cette transmission suit un calendrier distinct de celui du droit de préférence. L’article 62, II, C de la loi du 26 mai 2026 la rend applicable aux transferts de propriété intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi. Il ne faut donc pas considérer qu’elle s’applique dès cette promulgation.

Établir précisément la date de la vente permet ainsi de vérifier à la fois le droit de préférence du locataire et les règles qui s’appliquent à la poursuite du bail commercial.