Taxe foncière et bail commercial : le locataire doit-il la payer ?

Une entreprise locataire reçoit une régularisation de charges de plusieurs milliers d'euros comprenant une ligne « taxe foncière ». Le premier réflexe est souvent de regarder l'avis d'imposition. Pourtant, le document décisif est généralement ailleurs : dans le bail commercial et dans la clause qui répartit les charges et les taxes entre le propriétaire et le locataire.

Le propriétaire reste en principe celui qui doit la taxe foncière à l'administration. Mais, dans un bail commercial, il est possible de prévoir que cette dépense sera ensuite remboursée par le locataire. Toute la difficulté consiste donc à vérifier si le bail autorise réellement cette refacturation, si la bonne quote-part a été appliquée et si les sommes réclamées sont justifiées.

Ces vérifications sont d'autant plus importantes que les règles ont changé avec la loi Pinel de 2014 et que la Cour de cassation a encore précisé, en 2026, les obligations du bailleur concernant la régularisation et les justificatifs de charges.

Qui doit légalement payer la taxe foncière d'un local commercial ?

Dans un bail commercial classique, la taxe foncière est établie au nom du propriétaire du local. C'est donc lui qui reçoit l'avis d'imposition et qui est redevable de la taxe auprès de l'administration fiscale.

Il existe certains cas fiscaux particuliers, notamment en présence d'un usufruit ou de certains baux conférant un droit réel, mais ils ne correspondent pas au bail commercial ordinaire.

Pour un locataire commercial classique, il faut donc distinguer deux choses :

• le paiement de la taxe à l'administration, qui incombe au propriétaire ;

• le remboursement de cette taxe au propriétaire, qui peut être mis à la charge du locataire par le bail.

Autrement dit, le propriétaire ne cesse pas d'être redevable fiscal parce que son locataire lui rembourse la taxe. Il s'agit simplement d'une répartition contractuelle de la charge financière entre les deux parties.

Le bailleur peut-il refacturer la taxe foncière au locataire ?

Oui. Contrairement à une idée parfois répandue, la loi Pinel n'a pas interdit de mettre la taxe foncière à la charge du locataire d'un bail commercial.

L'article R. 145-35 du Code de commerce interdit au bailleur de transférer au locataire certains impôts et certaines dépenses qui lui incombent normalement. Le texte prévoit cependant expressément une exception pour la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière.

Cette autorisation légale ne signifie pas pour autant que tout locataire doit automatiquement payer la taxe foncière. Il faut encore que le bail prévoie sa prise en charge dans les conditions applicables au contrat.

Le point essentiel est donc le suivant : l'article R. 145-35 autorise la refacturation de la taxe foncière, mais il ne crée pas à lui seul une dette du locataire envers le bailleur. Il faut toujours revenir au contrat.

Que doit prévoir le bail commercial concernant la taxe foncière ?

Depuis la loi Pinel, l'article L. 145-40-2 du Code de commerce impose à tout bail concerné un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cette règle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

Le principe est assez simple à comprendre : le locataire doit pouvoir savoir, en lisant son bail, quelles catégories de dépenses pourront lui être réclamées. Une clause extrêmement générale indiquant, par exemple, que le locataire supportera indistinctement « toutes les charges et tous les impôts » peut donc soulever une difficulté au regard de l'exigence d'un inventaire précis et limitatif.

Pour éviter toute ambiguïté, la répartition de la taxe foncière doit pouvoir être identifiée clairement à la lecture du contrat et de son inventaire des charges.

L'article L. 145-15 du Code de commerce protège notamment les dispositions comprises entre les articles L. 145-37 et L. 145-41 : une clause qui aurait pour effet de contourner les règles impératives applicables peut être réputée non écrite. La portée de cette sanction dépend toutefois de la rédaction exacte du bail et de la règle à laquelle la clause porte atteinte.

Et si le bail commercial a été signé avant la loi Pinel ?

Pour un bail ancien qui n'a pas été renouvelé depuis l'entrée en vigueur des nouvelles règles, l'analyse repose davantage sur la rédaction de la clause contractuelle.

La Cour de cassation l'a notamment rappelé dans un arrêt du 12 septembre 2019 concernant un bail conclu en 2001. Le contrat mettait à la charge du locataire « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués » afin que le loyer soit net de charges, à l'exception de certains impôts frappant les revenus du bailleur.

La cour d'appel avait considéré que la taxe foncière ne pouvait pas être réclamée parce qu'elle n'était pas nommément citée. La Cour de cassation a censuré cette décision : les juges ne pouvaient pas écarter le sens des termes clairs et précis du bail.

Il ne faut donc retenir aucune règle automatique pour les anciens contrats. L'absence des mots « taxe foncière » ne signifie pas nécessairement que celle-ci est exclue, mais une clause vague ne permet pas non plus systématiquement au bailleur de réclamer n'importe quelle taxe.

La date de conclusion du bail, ses éventuels renouvellements et la rédaction exacte des clauses doivent être examinés ensemble.

Comment répartir la taxe foncière lorsqu'il existe plusieurs locataires ?

Dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires, le bail ne peut pas simplement prévoir une enveloppe globale de charges sans expliquer sa répartition.

L'article L. 145-40-2 prévoit que le contrat précise la répartition des charges et du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition est notamment liée à la surface exploitée.

Pour les impôts, taxes et redevances susceptibles d'être refacturés, le montant mis à la charge du locataire doit correspondre à son local et à la quote-part des parties communes nécessaires à son exploitation.

Le bailleur ne peut donc pas faire supporter à un locataire les impôts ou charges correspondant à un autre local ou à un local vacant.

Une pondération conventionnelle reste possible dans un ensemble immobilier, par exemple pour tenir compte de différences entre certaines surfaces, mais ces pondérations doivent être portées à la connaissance des locataires.

En pratique, lorsqu'un montant paraît anormalement élevé, il faut vérifier non seulement l'avis de taxe foncière, mais également la surface retenue, la clé de répartition et l'existence éventuelle de locaux vacants.

Quand le bailleur doit-il régulariser les charges ?

L'article R. 145-36 du Code de commerce impose la communication d'un état récapitulatif annuel comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges.

Cet état doit être communiqué au locataire :

• au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle concernée ;

• ou, dans un immeuble en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges de copropriété de l'exercice annuel.

Un point important a été précisé par la Cour de cassation le 29 janvier 2026 : le dépassement de ce délai n'entraîne pas automatiquement le remboursement de toutes les provisions déjà versées.

Si le bailleur régularise tardivement mais parvient à démontrer devant le juge que les charges étaient réellement dues et à en justifier le montant, le locataire ne peut obtenir leur restitution intégrale au seul motif que le récapitulatif a été communiqué hors délai.

Le retard reste donc une irrégularité à relever, mais la véritable question contentieuse devient souvent celle de la preuve de la dépense et de son caractère récupérable.

Le locataire peut-il demander l'avis de taxe foncière et les justificatifs ?

Oui. Le locataire peut demander les documents permettant de vérifier les charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Pour la taxe foncière, il est notamment pertinent de demander :

• l'avis de taxe foncière correspondant à l'année concernée ;

• le détail de la somme effectivement refacturée ;

• la clé de répartition utilisée lorsque l'immeuble comporte plusieurs locaux ;

• les surfaces prises en compte ;

• les éventuelles pondérations appliquées.

La Cour de cassation a également précisé, le 29 janvier 2026, que le bailleur ne peut pas simplement répondre que les justificatifs sont « disponibles » ou peuvent être consultés dans ses locaux. Lorsqu'un locataire lui demande les pièces visées par l'article R. 145-36, il doit les lui communiquer.

Cette précision est importante en pratique : contester une taxe sans disposer de l'avis fiscal ou du calcul de répartition laisse le débat dans l'abstrait. Le contrôle doit d'abord être réalisé sur les chiffres et les documents.

Le paiement de la taxe foncière par le locataire peut-il faire baisser le loyer ?

Pas automatiquement. C'est ici que la règle doit être expliquée avec prudence.

L'article R. 145-8 du Code de commerce prévoit que lorsqu'une obligation qui incombe normalement au bailleur est transférée au locataire sans contrepartie, cette charge constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

La Cour de cassation a appliqué ce principe à la taxe foncière.

Dans un arrêt du 8 février 2024 concernant la fixation du loyer d'un bail renouvelé, elle a rappelé que la taxe foncière incombe normalement au bailleur et que son transfert au locataire doit être pris en compte pour déterminer la valeur locative.

La solution a été confirmée et précisée dans un arrêt publié au Bulletin du 29 janvier 2026 : lorsqu'un bail impose au locataire, sans contrepartie, la taxe foncière normalement supportée par le bailleur, cette obligation constitue un facteur de diminution de la valeur locative servant à fixer une indemnité d'occupation statutaire.

Il faut cependant éviter de traduire cette jurisprudence par la formule « je paie la taxe foncière, donc mon loyer doit diminuer ». La taxe foncière constitue un élément du calcul de la valeur locative parmi d'autres. Elle prend notamment toute son importance lorsqu'un juge doit déterminer cette valeur à l'occasion d'un renouvellement du bail ou de la fixation de certaines indemnités d'occupation.

Dans le contexte d'un refus de renouvellement, cette question doit également être distinguée de celle de l'indemnité d'éviction elle-même : le traitement de la taxe foncière concerne avant tout le calcul de la valeur locative ou de l'indemnité d'occupation lorsque ces montants doivent être déterminés.

La taxe foncière refacturée au locataire est-elle désormais plafonnée à 50 % ?

Non. À la date de mise à jour de cet article, aucun plafonnement général à 50 % n'est entré en vigueur.

Une proposition de loi n° 2331 a été déposée à l'Assemblée nationale le 13 janvier 2026. Elle prévoit de limiter à la moitié du montant de la taxe foncière la part pouvant être imputée au locataire dans les baux commerciaux concernés.

Il s'agit toutefois d'une proposition de loi et non d'une règle actuellement applicable. Le dossier parlementaire fait toujours état de son dépôt et de son renvoi à la commission des affaires économiques.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié plusieurs dispositions relatives aux baux commerciaux, notamment en matière de dépôt de garantie, mais elle n'a pas instauré ce plafonnement de la taxe foncière.

En conséquence, un bail commercial peut toujours, à ce jour, mettre à la charge du locataire la totalité de la taxe foncière lorsqu'une telle répartition est valablement prévue par le contrat et respecte les règles applicables au bail.

Dans quel délai le locataire peut-il demander le remboursement d'une taxe foncière indûment payée ?

Il faut distinguer la contestation de la clause et la demande de remboursement des sommes déjà payées.

Lorsqu'un locataire demande la restitution de charges ou taxes qu'il estime avoir payées à tort, la demande relève en principe de la prescription de droit commun de l'article 2224 du Code civil, soit cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.

Pour des comptes de charges, le point de départ est souvent discuté à partir de la régularisation qui permet au locataire de connaître le montant effectivement mis à sa charge. La situation devient plus complexe lorsque le bailleur n'a jamais effectué de régularisation, lorsque les justificatifs ont été transmis tardivement ou lorsque plusieurs exercices sont contestés.

L'article L. 145-60 du Code de commerce prévoit par ailleurs un délai de deux ans pour les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Ce délai ne doit donc pas être appliqué indistinctement à toutes les demandes entre bailleur et locataire : certaines actions trouvent leur fondement dans le statut, tandis que d'autres reposent sur le contrat ou sur le droit commun de la restitution.

Enfin, la Cour de cassation distingue également l'action visant à faire déclarer une stipulation réputée non écrite de la demande financière destinée à récupérer les sommes déjà versées. La seconde peut rester enfermée dans un délai de prescription même lorsque la contestation de la clause elle-même obéit à un régime différent.

Pour une réclamation portant sur plusieurs années de taxe foncière, il est donc préférable d'identifier précisément le fondement de la demande et son point de départ avant de chiffrer les sommes récupérables.

Comment contester concrètement une refacturation de taxe foncière ?

Une contestation solide ne consiste pas simplement à écrire au bailleur que « la taxe foncière est normalement à la charge du propriétaire ». Cette affirmation est fiscalement exacte dans un bail commercial classique, mais elle ne répond pas à la question contractuelle : le propriétaire pouvait-il transférer cette dépense au locataire et l'a-t-il fait correctement ?

Le contrôle doit donc être mené dans un ordre précis.

1. Vérifier la date du bail et de ses renouvellements. Elle détermine notamment l'application des règles issues de la loi Pinel et de son décret d'application.

2. Lire la clause de charges et l'inventaire. Il faut identifier exactement ce que le contrat met à la charge du locataire, sans se limiter au titre de la clause.

3. Demander les justificatifs. L'avis de taxe foncière et le détail du calcul permettent de vérifier que la somme réclamée correspond réellement à l'immeuble et au local concernés.

4. Contrôler la quote-part. Dans un immeuble comportant plusieurs occupants, une erreur de surface ou l'imputation d'une partie des locaux vacants peut modifier sensiblement la somme demandée.

5. Reconstituer les paiements antérieurs. Les provisions et régularisations déjà versées sont nécessaires pour déterminer un éventuel trop-perçu et vérifier la prescription.

6. Formaliser précisément la contestation. Une réclamation utile identifie les exercices, les montants, la clause contestée et les documents manquants au lieu de contester globalement toutes les charges.

Le fait qu'une somme soit contestée n'autorise pas, à lui seul, à suspendre indistinctement le paiement du loyer ou de toutes les charges : une telle décision peut créer un second litige, notamment lorsque le bail comporte une clause résolutoire. La stratégie de paiement et de contestation doit donc être adaptée au contenu du bail et aux montants concernés.

Quels documents faut-il réunir avant de contester ?

La plupart des difficultés peuvent être identifiées en comparant quelques documents. Il est utile de réunir :

• le bail commercial complet et ses avenants ;

• les éventuels actes de renouvellement ;

• l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances ;

• les états récapitulatifs annuels ;

• les avis de taxe foncière correspondant aux années contestées ;

• les appels de provisions et factures de régularisation ;

• le détail de la clé de répartition entre les locaux ;

• les surfaces et éventuelles pondérations utilisées ;

• les justificatifs relatifs aux locaux vacants lorsque l'immeuble comporte plusieurs cellules ;

• les preuves des paiements déjà effectués.

C'est à partir de ces pièces que l'on peut déterminer si la taxe était prévue par le contrat, si elle était juridiquement imputable au locataire, si son montant est exact et si une demande de restitution reste possible.

Que faut-il retenir ?

Dans un bail commercial, la taxe foncière reste normalement due à l'administration par le propriétaire, mais elle peut être contractuellement répercutée sur le locataire. La question ne se résout donc jamais en regardant uniquement l'avis d'imposition : il faut examiner le bail, sa date, l'inventaire des charges et le calcul réellement appliqué.

Depuis la loi Pinel, les possibilités de transfert des charges sont davantage encadrées. Les décisions rendues par la Cour de cassation en 2026 rappellent cependant que le contentieux ne se joue pas uniquement sur le respect formel d'un délai : la preuve de la dépense, sa justification et sa correcte répartition restent déterminantes.

Avant de réclamer plusieurs années de taxe foncière ou, à l'inverse, avant de refuser une régularisation, il faut donc vérifier trois éléments : ce que prévoit exactement le bail, ce que le bailleur est capable de justifier et le délai dans lequel une éventuelle restitution peut encore être demandée.