Renouvellement du bail commercial : démarches, loyer et refus

Votre bail commercial arrive à échéance. Le propriétaire vous propose de rester, mais réclame un loyer beaucoup plus élevé ; ou, au contraire, personne ne vous a écrit et vous ignorez si vous pouvez continuer à exploiter votre commerce. Côté bailleur, la question peut être de revoir le loyer, de récupérer le local ou de renouveler le contrat sans reproduire certaines clauses devenues inadaptées.

Le renouvellement du bail commercial répond à des règles précises : un locataire peut disposer d'un droit au renouvellement sans avoir le droit d'imposer le loyer qu'il souhaite ; un propriétaire peut refuser de renouveler, mais devoir payer une indemnité d'éviction ; et une demande envoyée trop tard, dans une forme irrégulière, peut compromettre une position qui semblait pourtant solide.

Pour éviter ces confusions, il faut distinguer la poursuite du bail existant, la naissance d'un nouveau bail, la fixation de son loyer et les conséquences d'un refus. Voici les règles à connaître et les vérifications utiles pour préparer une négociation ou un éventuel litige.

Le renouvellement du bail commercial est-il automatique ?

Non : à l'arrivée du terme, le bail ne disparaît pas automatiquement, mais il n'est pas non plus automatiquement renouvelé pour neuf ans. En principe, un bail commercial est conclu pour une durée d'au moins neuf ans. L'article L. 145-9 du Code de commerce prévoit qu'il ne cesse que par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, selon les règles du statut.

Si personne ne fait de démarche, le bail écrit se poursuit au-delà de la date prévue au contrat. Il s'agit d'une tacite prolongation : les clauses existantes continuent de s'appliquer, notamment celles relatives à la destination du local, aux charges et à l'indexation du loyer. Ce n'est pas un nouveau contrat de neuf ans.

Au cours de cette prolongation, chaque partie peut mettre en œuvre les mécanismes de fin de bail prévus par le statut, en respectant un préavis d'au moins six mois et une échéance fixée au dernier jour d'un trimestre civil. Le congé de fin de bail du bailleur doit être délivré par commissaire de justice. Le locataire peut aussi demander le renouvellement à tout moment pendant cette période.

Cette différence peut avoir des conséquences financières importantes. Si un bail conclu initialement pour neuf ans se poursuit suffisamment longtemps pour dépasser douze années au total, son loyer peut être déplafonné lors du renouvellement. Il ne faut donc pas seulement regarder la date d'envoi de la demande : la date à laquelle le nouveau bail prend effectivement effet peut faire franchir ce seuil.

Enfin, lorsqu'il y a renouvellement, un nouveau bail de neuf ans prend en principe naissance, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L. 145-12). Pour approfondir la différence entre ces situations, consultez également la fiche officielle sur le renouvellement et la prolongation tacite.

Qui a droit au renouvellement d'un bail commercial ?

Un bail relevant du statut des baux commerciaux

Le droit au renouvellement protège notamment le locataire qui exploite un fonds de commerce, industriel ou artisanal dans les locaux. L'article L. 145-1 du Code de commerce vise, selon l'activité, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) pour le secteur des métiers et de l'artisanat. Le statut s'applique aussi à certains locaux accessoires et, sous conditions, à des terrains nus sur lesquels des constructions ont été édifiées avec le consentement exprès du propriétaire.

Avant de demander le renouvellement ou de contester un refus, le locataire doit donc vérifier l'identité du titulaire du bail, la propriété du fonds, l'activité réellement exercée et son immatriculation pour l'établissement concerné. Un extrait Kbis peut être utile pour un commerçant ; les informations du RNE doivent également être examinées lorsque l'activité relève de l'artisanat. Une immatriculation de la société qui ne correspond pas à l'activité exercée dans le local peut poser difficulté.

Des situations particulières sont prévues par la loi. En cas de location-gérance, le propriétaire du fonds peut bénéficier du statut sans avoir lui-même à justifier de cette immatriculation. Lorsqu'il existe plusieurs titulaires du bail, les copreneurs qui n'exploitent pas le fonds ne sont pas nécessairement soumis à la même exigence d'immatriculation que l'exploitant. Ces règles imposent de vérifier le montage contractuel plutôt que de se limiter à la dénomination figurant sur le bail.

Un fonds effectivement exploité pendant trois ans, sauf motif légitime

Selon l'article L. 145-8, le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. En principe, le fonds doit avoir été effectivement exploité au cours des trois années précédant la date retenue pour l'expiration du bail ou de sa prolongation, sauf motif légitime justifiant l'absence d'exploitation.

Cette condition se prouve : factures, déclarations fiscales, chiffre d'affaires, contrats avec des fournisseurs, justificatifs d'ouverture, clientèle attachée à l'établissement ou documents comptables. Une fermeture ne supprime pas nécessairement tout droit au renouvellement ; il faut rechercher sa durée et ses raisons. Inversement, la seule présence de marchandises dans un local ne suffit pas à démontrer l'exploitation effective d'un fonds.

En cas de cession du fonds de commerce, la durée d'exploitation du vendeur peut, sous conditions, compléter celle de l'acquéreur. La cession du seul droit au bail n'emporte pas nécessairement la même conséquence. Avant une acquisition proche de l'échéance, il faut donc vérifier le calendrier et ce qui est réellement transmis.

Peut-on supprimer contractuellement le droit au renouvellement ?

Le statut protège le droit au renouvellement : l'article L. 145-15 prévoit que les clauses et arrangements qui ont pour effet d'y faire échec sont réputés non écrits. Le seul fait qu'un locataire ait signé une clause de renonciation dans son bail ne suffit donc pas à la rendre valable.

Il faut toutefois identifier la nature exacte du contrat. Un bail dérogatoire, conclu à l'entrée dans les lieux pour une durée totale n'excédant pas trois ans, peut légalement écarter le statut pendant cette période. Lorsque le locataire reste ensuite dans les lieux et y est laissé en possession dans les conditions de l'article L. 145-5, un nouveau bail soumis au statut peut naître. Il ne faut pas confondre ce mécanisme avec la tacite prolongation d'un bail commercial de neuf ans.

Comment demander le renouvellement d'un bail commercial ?

Le bailleur prend l'initiative : congé avec offre de renouvellement

Le propriétaire qui souhaite mettre fin au bail en cours tout en proposant un nouveau bail délivre un congé avec offre de renouvellement. Ce congé doit être donné au moins six mois avant le terme et, pendant une tacite prolongation, pour le dernier jour d'un trimestre civil. Il doit être signifié par acte de commissaire de justice : une lettre recommandée ne remplace pas cette formalité (article L. 145-9).

La rédaction doit préciser l'objet du congé et respecter les mentions légales qui s'appliquent à l'acte : en particulier les motifs lorsqu'un refus est opposé et l'information sur le délai de deux ans pour contester le congé ou réclamer une indemnité d'éviction. Le statut prévoit la nullité en cas d'omission des mentions obligatoires. Il faut donc analyser l'acte réellement délivré, sans supposer que toutes les irrégularités ont les mêmes conséquences.

Lorsque le bailleur propose le renouvellement mais souhaite modifier le loyer, il doit indiquer le montant demandé dans son congé. À défaut, la modification peut encore être demandée par la suite, mais le nouveau prix ne sera dû qu'à compter de cette demande ultérieure, dans les formes prévues par la loi (article L. 145-11 et article R. 145-1). Omettre le prix peut donc avoir un coût pour le bailleur, même si le principe du renouvellement n'est pas contesté.

Le locataire prend l'initiative : demande de renouvellement

En l'absence de congé, le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois précédant l'expiration du bail ou à tout moment pendant la tacite prolongation. L'article L. 145-10 autorise deux modes de notification : l'acte de commissaire de justice et la lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

La demande doit reproduire, à peine de nullité, l'alinéa légal relatif au délai de réponse de trois mois du bailleur et aux conséquences de son silence. Elle peut proposer un loyer, mais ce n'est pas obligatoire. Si le bailleur a plusieurs propriétaires ou est représenté par un gérant, le texte prévoit des modalités de notification particulières, sous réserve des stipulations ou notifications contraires applicables.

En pratique : conservez la copie intégrale de la demande, la preuve de son contenu et de sa réception, ainsi que les documents établissant l'immatriculation et l'exploitation du fonds. Lorsqu'un refus est prévisible ou que l'échéance est proche, la signification par commissaire de justice peut limiter les contestations sur la notification.

Comment le bailleur doit-il répondre ?

À compter de la notification de la demande, le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître son refus par acte de commissaire de justice, en indiquant les motifs. S'il ne refuse pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le bailleur ne peut donc pas considérer que son silence lui laisse indéfiniment la possibilité de revenir sur ce principe.

Attention : le silence ne vaut pas acceptation d'un nouveau montant de loyer. Si le bailleur souhaite un prix différent, il doit le proposer dans sa réponse ou le demander ultérieurement ; dans ce dernier cas, la date d'effet du nouveau prix peut être décalée. Le refus de renouvellement, quant à lui, doit rappeler le délai légal de deux ans pour le contester ou demander une indemnité d'éviction, sous peine de nullité de l'acte.

À quelle date le nouveau bail prend-il effet ?

Le bail renouvelé dure en principe neuf ans, sauf accord pour une durée plus longue. Selon l'article L. 145-12, il prend effet à l'expiration du bail précédent ou de sa prolongation : à la date pour laquelle le congé a été donné ou, si le locataire a demandé le renouvellement, au premier jour du trimestre civil suivant cette demande.

Exemple : le bail est déjà en tacite prolongation et le locataire demande le renouvellement le 10 février. Le nouveau bail prend, en principe, effet le 1er avril suivant. Cette date sert notamment à apprécier la durée réelle du bail expiré et le point de départ de certains délais de prescription.

La Cour de cassation, le 9 juillet 2026 (n° 25-11.167, arrêt non publié au Bulletin), a confirmé qu'une demande faite avant le douzième anniversaire du bail n'empêche pas un déplafonnement si le bail initial se poursuit, jusqu'à la veille du renouvellement effectif, pendant plus de douze ans. Dans l'affaire jugée, ce décalage représentait douze ans et un jour. Le décompte doit donc être fait à partir des dates exactes du dossier.

Une règle particulière existe lorsque le bailleur a d'abord manifesté son refus, puis décide finalement de renouveler : le nouveau bail prend alors effet à la date de notification de cette acceptation au locataire, dans les formes prévues par l'article L. 145-12.

Le bail renouvelé peut-il comporter de nouvelles clauses ?

En principe, le renouvellement reprend les clauses et conditions du bail expiré, sauf accord des parties pour les modifier et sous réserve des règles impératives applicables. Le désaccord sur le loyer relève du mécanisme légal de fixation de ce prix ; en revanche, le bailleur ne peut pas imposer unilatéralement une nouvelle destination des lieux, une répartition différente des charges ou des obligations supplémentaires sous prétexte qu'un nouveau contrat doit être signé.

Le renouvellement donne néanmoins l'occasion de mettre le bail en conformité avec les textes récents. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a notamment introduit, pour les locaux destinés au commerce de détail ou de gros et à certaines prestations de services commerciales ou artisanales :

• Le droit de demander le paiement mensuel du loyer, à condition de ne pas avoir d'arriérés de loyers ou de charges non préalablement contestés. La mensualisation prend effet à la prochaine échéance de paiement prévue au bail et concerne aussi les baux déjà en cours (article L. 145-32-1).

• Un plafonnement des garanties à l'équivalent d'un trimestre de loyer pour les locaux entrant dans ce champ, disposition qui vise aussi les garanties de toute nature demandées pour l'exécution du bail et qui s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de cette loi (article L. 145-40). La portée du plafond doit être vérifiée au regard des garanties réellement demandées.

• De nouvelles règles de restitution des garanties : les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés, sous déduction des sommes justifiées restant dues ; un délai de six mois s'applique aux autres garanties. Pour les baux déjà en cours au 26 mai 2026, ces délais s'appliquent lorsque les clés sont restituées à compter du 26 août 2026.

La loi du 26 mai 2026 a également admis, dans les conditions de l'article L. 145-38-1, certaines clauses qui encadrent les variations annuelles de l'ILC de façon symétrique à la hausse et à la baisse. Ce dispositif est distinct du plafonnement du loyer lors du renouvellement. Les conséquences d'un nouveau bail sur le dépôt de garantie et la clause d'indexation doivent être examinées séparément.

Comment est fixé le loyer lors du renouvellement du bail commercial ?

Le principe : la valeur locative et le plafonnement

À défaut d'accord entre les parties, l'article L. 145-33 du Code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative du local. Cette valeur dépend de cinq éléments : les caractéristiques du local, l'activité autorisée par le bail, les obligations respectives du propriétaire et du locataire, les facteurs locaux de commercialité et les prix normalement pratiqués dans le voisinage.

Mais cette règle se combine avec un plafond pour les baux qui remplissent les conditions de l'article L. 145-34. Dans le cas courant d'un bail de neuf ans, sans cause de déplafonnement, l'augmentation du loyer renouvelé ne peut pas dépasser l'évolution de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pertinent pour le bail et l'activité.

Le calcul repose sur les indices et leurs périodes de référence : on ne peut pas retenir librement le dernier indice connu ou comparer deux trimestres sans justification. À défaut de trimestre contractuel de référence, la loi prévoit une méthode de calcul sur la période de neuf ans précédant le dernier indice publié ; si le renouvellement intervient après l'échéance initiale, la période à retenir doit être adaptée à la durée réellement écoulée.

Le plafonnement limite une hausse ; il ne fixe pas nécessairement un plancher. Si la valeur locative est inférieure au loyer résultant de l'indice, un locataire peut demander que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative, sous réserve des conditions propres au dossier.

Exemple simplifié : un loyer annuel initial de 30 000 € et un indice passant de 100 à 125 donnent un plafond indicatif de 37 500 € par an. Si la valeur locative est de 45 000 € et qu'aucune cause de déplafonnement ne peut être établie, le loyer fixé judiciairement ne pourra normalement pas dépasser 37 500 €. Si la valeur locative justifiée est de 34 000 €, ce montant peut être retenu. Il s'agit d'une illustration : le calcul réel dépend des dates, de l'indice applicable et des stipulations du bail.

Il ne faut pas confondre la fixation du loyer lors du renouvellement avec une hausse opérée pendant le bail en application d'une clause d'indexation ou d'une révision triennale au sens de l'article L. 145-38. Les fondements, les dates d'effet et les preuves attendues ne sont pas identiques.

Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?

Le déplafonnement permet, lorsque les conditions sont réunies, de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative sans appliquer la limite habituelle liée à l'ILC ou à l'ILAT. Plusieurs situations doivent être distinguées :

• Une modification notable des éléments de la valeur locative. Il peut s'agir d'un changement important des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations contractuelles ou de son environnement commercial. Pour les facteurs locaux de commercialité, il faut notamment étudier l'évolution de la fréquentation, des transports, de l'attractivité commerciale et leur intérêt concret pour l'activité du locataire ; une évolution du quartier ne justifie pas automatiquement une hausse.

• Un bail prévu contractuellement pour plus de neuf ans. Le plafonnement légal de droit commun ne joue pas dans les mêmes conditions pour un bail dont la durée initiale dépasse neuf ans.

• Un bail de neuf ans prolongé tacitement au-delà de douze ans. Cette prolongation peut faire disparaître le plafond, même si les caractéristiques du local et du quartier n'ont pas changé. Le seuil est apprécié en tenant compte de la date effective du renouvellement.

• Certains locaux soumis à des règles particulières, notamment les terrains, les locaux construits ou aménagés pour une seule utilisation (dits monovalents) et les bureaux à usage exclusif (article L. 145-36 et articles R. 145-9 à R. 145-11). Leur prix est apprécié selon les critères réglementaires propres à chaque catégorie.

La répartition des obligations et des charges doit aussi être analysée. L'article R. 145-8 prévoit que les obligations normalement à la charge du bailleur, transférées sans contrepartie au locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. La prise en charge de la taxe foncière par le locataire peut être pertinente dans cette analyse. Les améliorations apportées au local pendant le bail obéissent également à des règles spécifiques selon la partie qui en a supporté la charge.

Dans un contentieux, chaque partie doit établir les faits qu'elle invoque : l'évolution du quartier par des plans, décisions d'aménagement, données de fréquentation et références locales ; la valeur locative par des baux comparables, l'état et la surface utile des locaux ; les charges par le contrat et les justificatifs de paiement. Le déplafonnement ne se déduit pas d'une simple affirmation selon laquelle le marché immobilier a augmenté.

La hausse est-elle toujours limitée à 10 % par an ?

Non. L'article L. 145-34 prévoit, dans certains cas de déplafonnement, que l'augmentation du loyer ne peut pas dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ce mécanisme d'étalement concerne notamment la modification notable de certains éléments de la valeur locative et le déplafonnement lié à une durée contractuelle supérieure à neuf ans, dans les conditions prévues par le texte.

Il ne s'applique pas automatiquement lorsque le seul motif du déplafonnement est la tacite prolongation d'un bail de neuf ans au-delà de douze ans. La Cour de cassation l'a expressément confirmé le 16 octobre 2025 (n° 23-23.834). Le calcul d'un loyer déplafonné doit donc commencer par l'identification de sa cause juridique.

Illustration lorsque le lissage légal s'applique : si le loyer annuel est de 40 000 € et que la valeur locative retenue atteint 60 000 €, l'évolution peut être étalée : 44 000 € la première année, 48 400 € la deuxième, 53 240 € la troisième, 58 564 € la quatrième, puis 60 000 € la cinquième. Cet exemple isole le mécanisme légal : il ne traite pas les effets éventuels de l'indexation ni les particularités contractuelles.

La possibilité de prévoir contractuellement des modalités de fixation ou de renonciation à ce lissage doit être vérifiée en tenant compte du bail et de la jurisprudence applicable. Il serait inexact d'annoncer une hausse de 10 % maximale dans toutes les hypothèses de déplafonnement.

Que faire en cas de désaccord sur le loyer renouvelé ?

Faire vérifier le calcul et tenter la conciliation

Le premier point à vérifier est le principe même du renouvellement : le désaccord porte-t-il uniquement sur le prix, ou l'une des parties conteste-t-elle le droit au renouvellement ? Cette distinction détermine les démarches et la juridiction à saisir.

Si la discussion porte sur le loyer, les parties peuvent consulter des références comparables et demander une estimation de la valeur locative. Elles peuvent aussi soumettre certains litiges, notamment ceux relatifs au plafonnement du loyer renouvelé, à la révision, aux charges ou aux travaux, à la commission départementale de conciliation (article L. 145-35). Cette commission cherche un accord et rend un avis.

Si le juge a été saisi parallèlement, il ne peut statuer tant que la commission compétente n'a pas rendu son avis ; celle-ci est dessaisie si elle ne statue pas dans un délai de trois mois. La démarche de conciliation ne doit cependant pas être considérée, sans vérification, comme un moyen de suspendre tous les délais de prescription.

Saisir le juge des loyers commerciaux : une procédure écrite et technique

Les litiges portant uniquement sur la fixation du prix du bail renouvelé relèvent du président du tribunal judiciaire du lieu où se trouve l'immeuble, appelé juge des loyers commerciaux. En revanche, les contestations portant principalement sur le droit au renouvellement, la validité du congé ou l'indemnité d'éviction relèvent du tribunal judiciaire, lequel peut, dans certains cas, statuer aussi sur le loyer à titre accessoire (article R. 145-23).

Devant le juge des loyers commerciaux, la procédure repose sur des mémoires écrits qui exposent les demandes, les arguments et les pièces. Ils sont signés par les avocats des parties, obligation déjà en vigueur avant octobre 2026, et le premier mémoire est en principe notifié à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Depuis le 1er octobre 2026, une nouvelle règle s'applique une fois le juge saisi : les mémoires sont alors notifiés selon les règles des notifications entre avocats, sauf signification au défendeur qui n'a pas constitué avocat. Cette évolution résulte du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 modifiant l'article R. 145-26.

Le juge ne peut être saisi, à peine d'irrecevabilité, avant l'expiration d'un délai d'un mois après la réception du premier mémoire (article R. 145-27). La constitution d'avocat est obligatoire devant ce juge (article R. 145-29). Il peut ordonner une expertise ou examiner les lieux lorsqu'il lui manque les éléments nécessaires pour apprécier la valeur locative.

Il est utile de rassembler dès le début le bail et ses avenants, les actes de congé ou de demande, les preuves de notification, les quittances, les plans, la superficie, les charges et des références de loyers comparables. Les différends sur l'état d'un local ou sur l'évolution de son environnement nécessitent parfois des pièces techniques que les seules affirmations des parties ne peuvent remplacer.

Faut-il continuer à payer le loyer pendant la procédure ?

Oui. Tant que le prix du bail renouvelé n'est pas définitivement fixé, le locataire continue en principe de payer le loyer ancien ou le montant fixé à titre provisionnel par le juge. Un compte est ensuite établi entre les parties selon le prix finalement retenu (article L. 145-57). Contester le loyer demandé ne donne donc pas, en soi, le droit de suspendre les paiements.

Après la décision : locataire et bailleur disposent d'un droit d'option

Après la fixation définitive du loyer, le locataire peut encore renoncer au renouvellement et le bailleur peut, dans les conditions de la loi, refuser de renouveler. C'est le droit d'option. L'article L. 145-57 organise un délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive pour dresser le nouveau bail, sous réserve de l'exercice de cette option ; il prévoit également que la décision peut valoir bail dans certaines circonstances si l'acte n'est pas signé.

La partie qui manifeste son désaccord supporte en principe les frais mentionnés par ce texte. Si le bailleur choisit de refuser le renouvellement à ce stade, il doit normalement payer une indemnité d'éviction. Sa décision de refus est irrévocable (article L. 145-59). Avant d'exercer l'option, il faut donc évaluer les conséquences sur l'occupation du local, les sommes dues et le calendrier du départ.

Quel délai pour demander la fixation du loyer ?

L'article L. 145-60 institue une prescription de deux ans pour les actions fondées sur le statut des baux commerciaux. Pour une action en fixation du prix du bail renouvelé, le point de départ est, en principe, la date de prise d'effet du nouveau bail. Lorsque l'action est prescrite, le bail peut rester renouvelé au loyer antérieur, sans que la hausse ou la baisse judiciairement recherchée puisse encore être obtenue par cette action.

Il existe un point de procédure important : la notification du mémoire préalable peut interrompre la prescription dans la procédure devant le juge des loyers commerciaux. Mais cette règle spéciale ne vaut pas indistinctement devant toutes les juridictions. La Cour de cassation, le 25 janvier 2023 (n° 21-20.009), a précisé qu'elle concerne la contestation portée devant ce juge spécialisé. La portée interruptive d'un acte doit donc être examinée avant de laisser expirer le délai.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?

Le principe : un refus possible, mais une indemnité d'éviction

Le propriétaire n'est pas obligé de proposer un nouveau bail dans tous les cas. Il peut refuser le renouvellement, mais doit alors, sauf exception prévue par la loi, verser une indemnité d'éviction destinée à réparer le préjudice subi par le locataire privé de son bail (article L. 145-14).

Son calcul dépend de la situation économique du fonds. L'indemnité peut notamment comprendre la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais liés à l'acquisition d'un fonds équivalent, sous réserve que le bailleur n'établisse un préjudice moindre. Une entreprise qui peut transférer son activité sans perdre sa clientèle ne se trouve pas nécessairement dans la même situation qu'un commerce dont la clientèle est très attachée à son emplacement.

Tant que l'indemnité d'éviction due n'est pas payée, le locataire qui y a droit bénéficie en principe d'un maintien dans les lieux, aux clauses et conditions prévues par la loi, avec paiement d'une indemnité d'occupation (article L. 145-28). Le refus de renouvellement ne permet donc pas automatiquement au bailleur de faire partir le locataire du jour au lendemain.

Refus sans indemnité : motif grave et légitime ou état de l'immeuble

L'article L. 145-17 permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Des impayés répétés, une sous-location irrégulière ou un changement d'activité interdit peuvent être invoqués, mais leur existence et leur gravité doivent être prouvées et appréciées dans le contexte du dossier.

Lorsque le refus repose sur l'inexécution d'une obligation ou sur l'absence d'exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime, le bailleur doit respecter une formalité essentielle : une mise en demeure par acte de commissaire de justice, qui précise le motif et reproduit le texte légal. Le manquement doit s'être poursuivi ou renouvelé plus d'un mois après cette mise en demeure. Cette exigence ne doit pas être étendue sans distinction à toutes les causes possibles de refus.

Le refus sans indemnité est également prévu lorsque l'immeuble doit être démoli en raison d'une insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou ne peut plus être occupé sans danger du fait de son état. Il s'agit de situations à justifier objectivement, et non d'un simple projet de travaux choisi par le propriétaire.

Le refus de renouvellement pour faute ne doit pas être confondu avec la clause résolutoire, qui vise à mettre fin à un bail en cours après les formalités applicables. Les conditions de résiliation, les demandes de délais et les effets d'un commandement de payer suivent un régime distinct.

Refus pour construire ou reconstruire : une autre règle

Le bailleur peut refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, mais il doit en principe payer l'indemnité d'éviction. L'article L. 145-18 prévoit toutefois la possibilité d'offrir au locataire un local de remplacement correspondant à ses besoins, dans un emplacement équivalent. Si les conditions sont réunies, l'indemnité d'éviction de droit commun peut être remplacée par certaines compensations, notamment pour la privation temporaire de jouissance, la moins-value du fonds et les frais normaux de déménagement.

Une offre de local de remplacement n'est pas une simple proposition informelle : elle doit respecter les mentions et les modalités prévues par le texte. Le locataire dispose, dans ce cadre, d'un délai particulier de trois mois pour faire connaître son acceptation ou saisir la juridiction compétente. Il faut donc distinguer cette procédure du délai de deux ans applicable aux contestations ordinaires d'un refus de renouvellement.

Le bailleur peut-il changer d'avis ? Le droit de repentir

Après un refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d'éviction, le propriétaire peut, sous conditions, revenir sur sa décision pour renouveler finalement le bail et éviter de payer cette indemnité. Il s'agit du droit de repentir prévu par l'article L. 145-58.

Le droit de repentir peut être exercé jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée. Le bailleur doit supporter les frais de l'instance et consentir au renouvellement. Il ne peut exercer ce droit que si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble pour se réinstaller. Cette décision est irrévocable (article L. 145-59).

Quels sont les délais à respecter pour renouveler un bail commercial ?

Le tableau ci-dessous récapitule les principaux repères. Chaque délai doit être calculé à partir de l'acte et de la date d'effet qui lui correspondent : la date de réception d'un courrier, celle d'un congé ou celle de la naissance du nouveau bail n'ont pas toujours les mêmes conséquences.

Renouvellement du bail commercial : les erreurs à éviter

• Confondre tacite prolongation et renouvellement. Laisser le bail se poursuivre ne crée pas automatiquement neuf nouvelles années de location. Il faut calculer la durée exacte, surtout à l'approche du seuil des douze ans.

• Envoyer un congé du bailleur par simple lettre recommandée. Pour mettre fin au bail ou proposer son renouvellement par congé, la signification par commissaire de justice est requise. La demande de renouvellement du locataire obéit à une règle différente.

• Omettre les mentions légales. Demande ne reproduisant pas l'alinéa exigé, refus qui ne rappelle pas le délai de recours ou congé mal rédigé : les sanctions possibles doivent être examinées sur l'acte lui-même.

• Ne pas indiquer le loyer souhaité. Le bailleur qui propose un renouvellement et demande une modification du prix doit respecter l'article L. 145-11, faute de quoi la date d'effet du nouveau prix peut être reportée.

• Supposer que toute hausse déplafonnée est limitée à 10 % par an. L'étalement ne joue pas pour le seul dépassement des douze ans dû à la tacite prolongation d'un bail de neuf ans.

• Négliger les conditions d'exploitation. Il faut pouvoir prouver la propriété du fonds, l'immatriculation pertinente et l'activité exercée ; ces vérifications sont particulièrement sensibles après une cession.

• Laisser expirer les deux ans en pensant qu'un simple échange de courriels suffit. Les actes interruptifs ou suspensifs de prescription doivent être identifiés précisément ; le mémoire préalable ne produit pas nécessairement les mêmes effets devant toutes les juridictions.

• Signer un nouveau bail sans relire les clauses. Destination, charges, travaux, indexation et garanties méritent une vérification, notamment au regard de la loi du 26 mai 2026 pour les locaux qu'elle vise.

Quels documents préparer avant de négocier ou de contester le renouvellement ?

Pour le locataire, le dossier doit permettre de démontrer qu'il dispose du droit au renouvellement et d'évaluer le loyer acceptable. Il est utile de réunir le bail et ses avenants, les extraits d'immatriculation pertinents, les documents prouvant l'exploitation du fonds, les quittances, les échanges avec le bailleur et, si une baisse est envisagée, les références locatives comparables.

Pour le bailleur, il faut vérifier la date d'entrée en vigueur du bail, ses éventuels renouvellements précédents, la durée réellement écoulée, les clauses de destination et de charges, les travaux effectués, ainsi que les éléments précis qui permettraient de soutenir une modification de la valeur locative ou un motif de refus. Lorsqu'un manquement du locataire est invoqué, les relances, mises en demeure et constats doivent être classés chronologiquement.

Le point décisif n'est pas toujours de savoir qui propose le montant le plus convaincant, mais qui peut prouver le fait juridique qui justifie ce montant ou ce refus, et dans le délai applicable. Une discussion chiffrée conduite sur des documents communs peut aussi faciliter la conclusion d'un avenant ou d'un protocole transactionnel adapté.

Quel est le rôle de l'avocat lors du renouvellement d'un bail commercial ?

Un renouvellement engage en principe l'exploitation des locaux pour neuf années supplémentaires. L'avocat intervient d'abord pour qualifier la situation : bail encore en cours ou tacitement prolongé, congé valable ou contestable, droit au renouvellement effectivement acquis, proposition de loyer plafonnée ou susceptible d'être déplafonnée. Il peut ensuite comparer les scénarios de négociation et leurs effets sur l'activité ou sur la valorisation de l'immeuble.

En cas de désaccord, son intervention porte notamment sur la rédaction et la délivrance des actes, l'étude des indices et de la valeur locative, la préparation des mémoires, la constitution des preuves, la conciliation et, si nécessaire, la procédure judiciaire. La représentation par avocat est obligatoire devant le juge des loyers commerciaux. Si le renouvellement est refusé, il faut également apprécier la situation du locataire, l'indemnité d'éviction, les conditions de maintien dans les lieux et, pour le bailleur, les effets d'un éventuel repentir.

Les frais varient selon la complexité du dossier : négociation simple, acte de commissaire de justice, procédure écrite, expertise et éventuel appel. En cas d'expertise judiciaire sur le loyer, la rémunération de l'expert dépend de sa mission et ne peut pas être fixée proportionnellement au loyer réclamé (article R. 145-32). Pour connaître le champ de cette intervention, consultez aussi les pages consacrées à l'avocat en bail commercial et au contentieux commercial à Paris 8e.

Avant de notifier un acte ou de signer un nouveau bail, trois vérifications s'imposent : la date à laquelle le renouvellement produira ses effets, le fondement juridique du loyer demandé ou contesté, et les preuves disponibles pour soutenir la position retenue. C'est ce travail préalable qui permet de choisir entre la négociation, la conciliation et une procédure adaptée, sans présumer de son résultat.