Loyers impayés en bail commercial : comment être payé et reprendre les locaux ?

Votre locataire ne paie plus son loyer commercial, règle seulement une partie des échéances ou laisse les charges s'accumuler. La première question n'est pas seulement de savoir combien il doit : il faut déterminer si vous souhaitez poursuivre le bail, obtenir le paiement par une garantie ou demander la libération des locaux.

Le choix dépend du bail, des justificatifs disponibles, des contestations du locataire et de sa situation financière. Un commandement de payer ne remplace pas un titre permettant une saisie, et une condamnation au paiement ne permet pas, à elle seule, d'obtenir l'expulsion.

Cette page présente les démarches à envisager et les délais à surveiller. Elle complète notre présentation de l'intervention de l'avocat en bail commercial.

Loyers impayés en bail commercial : quelles démarches engager en premier ?

Établir un décompte précis, puis réclamer le paiement

Commencez par rapprocher le bail, ses avenants, les appels de loyers, les justificatifs de charges et les paiements reçus. Le décompte doit distinguer chaque échéance, sa date de paiement prévue, les sommes versées et le solde restant dû. Une indexation mal calculée ou une charge non justifiée peut alimenter une contestation.

La taxe foncière peut notamment être réclamée au locataire lorsque le bail en prévoit valablement le remboursement. Le fait qu'une dépense concerne l'immeuble ne suffit pas à la rendre récupérable : l'article R. 145-35 du Code de commerce interdit l'imputation de certaines dépenses au locataire.

Après une relance restée sans réponse, une mise en demeure écrite permet de réclamer clairement les sommes dues. Elle peut notamment être adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou délivrée par commissaire de justice. En application des articles 1344 et 1344-1 du Code civil, la mise en demeure de payer fait courir les intérêts au taux légal, sans preuve d'un préjudice, sous réserve du régime contractuel applicable.

Cette lettre ne remplace pas le commandement nécessaire à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Inversement, il n'existe pas d'obligation générale d'enchaîner plusieurs relances avant toute action : les démarches doivent être choisies selon le bail et les risques du dossier.

Relire les clauses utiles et vérifier les garanties

Avant d'engager des frais, vérifiez la clause résolutoire et les impayés qu'elle vise, les modalités de paiement, les actes de cautionnement et les garanties éventuellement conservées après une cession du bail. Contrôlez aussi les intérêts et pénalités réclamés : une clause pénale manifestement excessive peut être réduite par le juge, conformément à l'article 1231-5 du Code civil.

Un échéancier amiable doit préciser la dette reconnue, les dates de règlement et le paiement des nouveaux loyers. Il doit aussi traiter les conséquences d'un nouvel impayé et, lorsqu'un commandement a déjà été délivré, le sort de la clause résolutoire. Un accord imprécis peut créer un nouveau litige au lieu de régler le premier.

Le locataire peut-il demander à payer chaque mois ?

Depuis le 28 mai 2026, l'article L. 145-32-1 du Code de commerce permet au locataire de demander le paiement mensuel du loyer pour un local destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Cette règle concerne également les baux déjà en cours lors de la promulgation de la loi.

Ce droit suppose l'absence d'arriérés de loyers et de charges n'ayant pas fait l'objet d'une contestation préalable. Il serait donc inexact d'écrire que tout retard interdit la mensualisation. Celle-ci prend effet à l'échéance suivante prévue par le bail : elle modifie le paiement des loyers à venir, mais n'accorde pas un échéancier pour effacer ou étaler les dettes déjà exigibles.

Quelles garanties le bailleur peut-il actionner ?

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut couvrir les sommes dues dans les conditions prévues par le bail et par la loi. Son utilisation en cours de bail doit être vérifiée : elle ne doit pas être présentée comme automatiquement interdite jusqu'au départ du locataire, ni comme libre de toute condition. Le locataire ne peut pas décider seul de cesser de payer au motif que le bailleur détient ce dépôt.

Le montant des garanties doit également être contrôlé. Pour les locaux visés par l'article L. 145-32-1, l'article L. 145-40 du Code de commerce plafonne les sommes versées à titre de garantie à un trimestre de loyer et prévoit également un plafonnement des autres garanties qu'il vise. Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi du 26 mai 2026, et non indistinctement à tous les anciens baux.

La caution du locataire

Une caution est une personne qui s'engage à payer si le locataire ne respecte pas son obligation, dans les limites de l'acte signé. Avant de la solliciter, vérifiez les dettes couvertes, le montant maximal, la durée de l'engagement et les conditions de sa mise en œuvre.

Lorsque le bailleur est un créancier professionnel et la caution une personne physique, l'article 2303 du Code civil impose d'informer cette caution dès le premier incident de paiement qui n'a pas été régularisé dans le mois suivant son exigibilité. Il ne s'agit pas de la même règle que l'information du cédant dans le mois du défaut de paiement.

À défaut, le bailleur perd, à l'égard de la caution, les intérêts et pénalités échus entre cet incident et l'information. Cette sanction ne supprime pas automatiquement la dette principale garantie.

La caution peut également contester la validité ou l'étendue de son engagement. Un cautionnement disproportionné doit être examiné selon sa date et le régime applicable : pour les engagements relevant de l'article 2300 du Code civil, la sanction est une réduction de l'engagement, et non une annulation automatique.

La garantie de l'ancien locataire après une cession du bail

Lorsque la cession du bail comporte une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, l'article L. 145-16-1 du Code de commerce impose d'informer cet ancien locataire de tout défaut de paiement du nouveau dans le mois suivant la date à laquelle la somme aurait dû être réglée.

L'article L. 145-16-2 limite à trois ans à compter de la cession la période pendant laquelle cette garantie peut être invoquée. Les dates et le régime applicable aux actes doivent être vérifiés avant toute demande.

L'absence d'information ne doit pas être présentée comme entraînant automatiquement la disparition de la garantie. L'article L. 145-16-1 ne prévoit pas expressément cette sanction ; les conséquences du manquement doivent être examinées selon l'acte et le dossier.

La garantie à première demande et le privilège du bailleur

Une garantie autonome, parfois appelée garantie à première demande, suit les conditions de l'acte qui l'a créée : montant, durée, documents à fournir et modalités de demande. Elle est distincte de la dette locative, mais l'article 2321 du Code civil réserve notamment les situations d'abus ou de fraude manifestes.

Le bailleur bénéficie aussi du privilège prévu par l'article 2332 du Code civil : les sommes dues au titre du bail sont garanties sur les meubles garnissant les lieux et appartenant au locataire, y compris le mobilier d'exploitation. Il s'agit d'une priorité de paiement sur le prix de ces biens, pas d'une autorisation de se les approprier. Sa portée doit être réexaminée en cas de procédure collective.

Comment mettre en œuvre la clause résolutoire ?

Faire délivrer un commandement adapté à la dette

La clause résolutoire prévoit la fin du bail en cas de manquement déterminé. Pour l'utiliser contre des impayés, il faut vérifier que les sommes réclamées entrent bien dans son champ.

L'article L. 145-41 du Code de commerce prévoit qu'elle ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement, délivré par un commissaire de justice, doit mentionner le délai d'un mois, à peine de nullité. Le décompte doit permettre de comprendre les échéances et les sommes à régler.

Le seul écoulement du mois ne rend pas toute contestation impossible : la validité du commandement, les sommes effectivement dues, la mise en œuvre de bonne foi de la clause et une éventuelle suspension judiciaire doivent être examinées. Le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation et demander l'expulsion, avec une demande de paiement si les conditions sont réunies.

Les délais de paiement et la suspension de la clause

Le juge peut, dans les conditions de l'article 1343-5 du Code civil, accorder jusqu'à deux ans de délais et suspendre les effets de la clause. Cette possibilité est encadrée par l'état de la procédure : l'article L. 145-41 la prévoit tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Pour les demandes de suspension introduites depuis le 28 mai 2026, le locataire doit notamment être en mesure de régler sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Ces conditions ne rendent pas l'octroi de délais automatique. Si le locataire respecte les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire ne joue pas.

Les contestations du commandement et les moyens de défense sont détaillés dans notre page sur la clause résolutoire du bail commercial.

Comment obtenir le paiement des loyers commerciaux impayés ?

Un titre exécutoire n'est pas nécessaire pour recevoir un paiement volontaire. Il l'est pour engager une exécution forcée. Avant d'introduire une action, vérifiez donc si vous disposez déjà d'un titre exécutoire. Un bail notarié revêtu de la formule exécutoire peut notamment permettre le recouvrement d'une créance liquide et exigible, dans les limites de son contenu. L'article L. 111-3 du Code des procédures civiles d'exécution énumère les titres utilisables.

Le référé-provision pour une dette sans contestation sérieuse

Lorsque l'obligation de payer n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision sur la dette, en application de l'article 835 du Code de procédure civile. La provision peut couvrir la totalité du montant qui ne fait pas l'objet d'une contestation sérieuse ; il n'est pas nécessaire de démontrer une urgence pour cette demande.

Le bailleur peut, lorsque les conditions le permettent, demander dans la même procédure le paiement provisionnel, le constat de la résiliation et l'expulsion. Les justificatifs restent déterminants : bail, décompte actualisé, pièces relatives aux charges et preuves des paiements reçus. Notre page sur le référé-provision présente cette procédure.

L'injonction de payer pour obtenir un titre de paiement

Une dette locative contractuelle dont le montant est déterminé peut relever de l'article 1405 du Code de procédure civile. La requête est examinée sans audience préalable avec le locataire ; celui-ci peut ensuite faire opposition. Contrairement au référé-provision, l'absence de contestation sérieuse n'est pas formulée comme une condition d'accès par cet article.

Pour les ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026, la signification doit intervenir dans les trois mois suivant la date de l'ordonnance, faute de quoi celle-ci est non avenue, c'est-à-dire privée d'effet. Cette règle résulte de l'article 1411 du Code de procédure civile et de ses dispositions d'application. Notre page sur la réforme de l'injonction de payer détaille les changements.

L'injonction de payer concerne le règlement de la dette : elle ne remplace pas une procédure destinée à obtenir l'expulsion.

L'action au fond lorsque le litige doit être tranché

Si une contestation sérieuse porte sur les charges, les travaux, le calcul du loyer ou l'exécution du bail, une action au fond peut être nécessaire pour trancher le désaccord. Elle peut aussi permettre de demander une résiliation judiciaire, notamment en l'absence de clause résolutoire utilisable, si les manquements la justifient.

En dehors des règles propres aux procédures collectives, les litiges relatifs aux baux commerciaux relèvent en principe du tribunal judiciaire. La représentation par avocat y est obligatoire, sauf exceptions, pour les actions contentieuses relevant de sa compétence exclusive ; les règles particulières de l'injonction de payer doivent être distinguées.

L'action en paiement des loyers se prescrit en principe par cinq ans, échéance par échéance. Pour une dette exigible à une date convenue, le délai ne commence pas avant cette date, conformément aux articles 2224 et 2233 du Code civil. Il faut donc dater chaque impayé, et non calculer un délai unique depuis le premier retard du locataire.

La procédure de recouvrement des créances commerciales incontestées est-elle adaptée ?

La loi du 23 avril 2026 a créé une procédure visant les créances ayant fait l'objet d'une facturation entre commerçants, dans les conditions de l'article L. 126-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Le fait de détenir un bail commercial ne suffit pas : un bailleur non commerçant, notamment une SCI exerçant une activité civile, n'entre pas dans ce champ.

Son décret d'application, le décret n° 2026-967 du 20 octobre 2026 publié au Journal officiel du 21 octobre 2026, entrera en vigueur à une date fixée par arrêté du ministre de la Justice, et au plus tard le 31 décembre 2026. Ce dispositif ne doit donc pas être présenté comme un recours immédiatement disponible pour tous les loyers commerciaux impayés.

Préserver le recouvrement par une saisie conservatoire

Lorsque la créance paraît fondée et que des circonstances menacent son recouvrement, une mesure conservatoire peut immobiliser des biens ou des fonds avant l'obtention d'un titre. Une fermeture du commerce ou une vente annoncée du matériel peut justifier des vérifications, mais le risque doit être étayé, conformément à l'article L. 511-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

Pour des loyers impayés résultant d'un bail écrit, l'autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire : c'est l'exception prévue par l'article L. 511-2. Les conditions de fond de la mesure restent applicables et le locataire peut la contester.

Si le bailleur n'a pas déjà de titre exécutoire, il doit en principe engager la procédure ou les formalités nécessaires pour en obtenir un dans le mois suivant l'exécution de la mesure, à peine de caducité, selon l'article R. 511-7. Une saisie conservatoire ne constitue donc pas, à elle seule, un paiement.

Comment se déroule l'expulsion du locataire commercial ?

Le bailleur ne peut pas changer les serrures, vider les locaux ou imposer lui-même le départ de l'occupant. Selon l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion suppose, sauf disposition spéciale, une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis un commandement d'avoir à libérer les locaux. Un bail notarié permettant une saisie pour obtenir paiement ne suffit pas à autoriser l'expulsion.

Le délai de deux mois prévu après ce commandement par l'article L. 412-1 concerne les lieux habités par la personne expulsée ou par un occupant de son chef. Il ne s'applique donc pas, en principe, à un local exclusivement commercial. La situation doit être vérifiée si les lieux comprennent aussi un logement.

Après la résiliation, l'occupant qui reste dans les locaux doit une indemnité d'occupation jusqu'à leur libération effective. Son montant dépend du bail et de la décision rendue. Elle remplace le loyer pour la période postérieure à la résiliation : on ne réclame pas deux fois le prix d'occupation des mêmes lieux pour la même période.

Que faire si le locataire fait l'objet d'une procédure collective ?

Pour les loyers antérieurs : déclarer la créance

L'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation ne met pas automatiquement fin au bail. En revanche, l'article L. 622-21 du Code de commerce interdit ou interrompt les actions en paiement des créances antérieures et celles qui tendent à la résiliation pour leur non-paiement. Les procédures d'exécution sont également arrêtées dans les conditions prévues par ce texte.

Le bailleur doit déclarer sa créance au mandataire judiciaire ou, en liquidation, au liquidateur, en principe dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC. Des règles particulières peuvent modifier ce délai ou son point de départ ; l'article R. 622-24 doit être vérifié selon la situation.

Si le bail est encore en cours à l'ouverture, les anciens impayés ne permettent pas de contourner cet arrêt des poursuites pour faire partir le locataire. Il faut également réexaminer les garanties : certains garants personnes physiques bénéficient de protections propres à la procédure collective.

Pour les loyers postérieurs : attendre le délai légal et choisir la bonne procédure

Les loyers et charges correspondant à l'occupation postérieure au jugement doivent être distingués des dettes antérieures. L'article L. 622-14 du Code de commerce permet au bailleur d'agir en résiliation pour leur non-paiement après l'expiration de trois mois à compter du jugement d'ouverture. Ce délai ne signifie pas qu'il faut attendre trois mensualités impayées.

Le paiement avant l'expiration de ces trois mois fait obstacle à la résiliation sur ce fondement. Il ne faut toutefois pas en déduire qu'un règlement ultérieur serait toujours inutile : dans la procédure de constat de résiliation devant le juge-commissaire, celui-ci doit vérifier que les loyers postérieurs restent impayés au jour où il statue. La Cour de cassation l'a notamment rappelé dans son arrêt du 10 décembre 2025, n° 24-20.714.

La procédure spéciale devant le juge-commissaire et la mise en œuvre d'une clause résolutoire ne doivent pas être confondues : les formalités et les pouvoirs du juge ne sont pas identiques. Le décompte doit être actualisé jusqu'à la décision, en tenant compte des règlements intervenus.

En liquidation : ne pas confondre les différents délais de trois mois

L'article L. 641-12 du Code de commerce prévoit aussi un délai de trois mois à compter de la publication du jugement de liquidation pour agir en résiliation pour certaines causes antérieures, lorsque le bailleur ne l'a pas déjà fait. Cette règle ne rétablit pas le droit de demander la résiliation pour des loyers antérieurs impayés. Elle doit être articulée avec l'interdiction des poursuites et les manquements invoqués.

Les loyers liés à l'occupation postérieure relèvent, quant à eux, du régime spécifique auquel renvoie l'article L. 641-12. Notre page sur les procédures collectives présente les démarches à adapter à chaque procédure.

Quelles erreurs peuvent retarder le recouvrement ?

Trois confusions méritent une attention particulière :

• Réclamer une somme sans vérifier sa justification : charges non récupérables, indexation erronée, paiements oubliés ou mélange entre loyers et indemnités d'occupation fragilisent le décompte.

• Traiter tous les délais de la même manière : le mois du commandement, l'information de la caution, l'information du cédant et les délais de la procédure collective répondent à des règles différentes.

• Assimiler une étape à un résultat : une clause résolutoire ne permet pas de saisir les comptes, une saisie conservatoire ne vaut pas paiement et une condamnation à payer n'autorise pas à expulser.

Un commandement qui omet le délai légal encourt la nullité ; un acte mal rédigé doit être examiné avant de poursuivre la procédure. De même, l'ouverture d'une procédure collective impose de suspendre les démarches incompatibles avec ses règles, même si elles étaient justifiées auparavant.

Quelle stratégie choisir selon la situation ?

Pourquoi faire examiner le dossier par un avocat ?

L'examen doit porter sur le bail et ses avenants, le décompte détaillé, les justificatifs de charges, les actes de garantie, les échanges et les éventuels actes déjà signifiés. Il permet de déterminer ce qui peut être réclamé, à qui, devant quel juge et dans quel délai.

Maître Lenny Ambigaipalan, avocat au Barreau de Paris, intervient dans les litiges de bail commercial pour les bailleurs comme pour les locataires. Le cabinet peut examiner la dette et les clauses du bail, préparer les demandes judiciaires et suivre leur exécution avec le commissaire de justice.

Avant d'agir, vérifiez donc quatre éléments : les sommes réellement dues, les garanties encore mobilisables, les actes déjà délivrés et l'existence éventuelle d'une procédure collective. Cet article présente des règles générales ; l'analyse du dossier reste nécessaire pour choisir une démarche adaptée.