Hypothèque judiciaire provisoire : comment obtenir sa mainlevée ?

Vous recevez un acte de commissaire de justice vous informant qu'une banque a inscrit une hypothèque judiciaire provisoire sur votre maison, votre appartement ou un autre immeuble. Le plus souvent, aucun juge ne vous a entendu avant l'inscription et aucune condamnation définitive n'a encore été prononcée. Cette situation peut notamment se rencontrer lorsqu'un prêt est impayé, après la mise en œuvre d'une déchéance du terme ou lorsque la banque poursuit une caution.

L'inscription ne signifie cependant ni que la créance de la banque est définitivement reconnue, ni que le bien va immédiatement être vendu. L'hypothèque judiciaire provisoire est une mesure conservatoire : elle permet au créancier de préserver une garantie pendant qu'il fait reconnaître ou exécuter sa créance. Sa validité dépend du fondement invoqué, des circonstances justifiant la mesure et du respect de plusieurs délais et formalités. C'est sur ces différents points que doit porter la contestation.

Qu'est-ce qu'une hypothèque judiciaire provisoire ?

Selon l'article L. 511-1 du Code des procédures civiles d'exécution, une mesure conservatoire peut prendre la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire. Cette sûreté peut porter sur des immeubles, des fonds de commerce, des actions, des parts sociales ou des valeurs mobilières (article L. 531-1). Lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle prend la forme d'une hypothèque judiciaire.

L'inscription provisoire d'une hypothèque est réalisée par le dépôt de deux bordereaux au service de la publicité foncière, avec notamment l'indication du capital de la créance et de ses accessoires (article R. 532-1). La sûreté devient opposable aux tiers à compter de l'accomplissement de cette publicité (article L. 532-1).

Elle ne doit pas être confondue avec une hypothèque conventionnelle consentie par l'emprunteur au moment du financement. L'hypothèque judiciaire provisoire est prise ultérieurement, sans nécessiter l'accord du débiteur, afin de préserver les droits du créancier. Elle se distingue également de la saisie conservatoire, qui peut rendre indisponibles certains biens meubles ou certaines créances.

À quelles conditions une banque peut-elle inscrire une hypothèque judiciaire provisoire ?

Le principe est posé par l'article L. 511-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Le créancier doit justifier de deux conditions cumulatives : sa créance doit paraître fondée en son principe et il doit exister des circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.

À ce stade, le juge n'a donc pas à trancher définitivement l'ensemble du litige comme le ferait le juge du fond. En revanche, la banque ne peut pas se contenter d'affirmer qu'une somme lui est due ou que son remboursement est menacé : elle doit produire des éléments permettant de justifier ces deux conditions.

Une autorisation du juge est normalement nécessaire

Lorsque le créancier ne bénéficie pas d'une dispense prévue par la loi, il présente au juge une requête afin d'obtenir l'autorisation de pratiquer la mesure conservatoire (article R. 511-1). Cette procédure intervient sans débat contradictoire préalable : le débiteur peut donc découvrir l'existence de la mesure après son inscription.

L'autorisation relève du juge de l'exécution. Le juge territorialement compétent est celui du lieu où demeure le débiteur. Toutefois, lorsqu'elle est demandée avant tout procès et vise une créance relevant de la compétence d'une juridiction commerciale, l'autorisation peut être délivrée par le président du tribunal de commerce (article L. 511-3 et article R. 511-2). Une clause contractuelle ne peut pas modifier ces règles de compétence (article R. 511-3).

L'ordonnance doit également déterminer le montant des sommes pour lesquelles la mesure est autorisée et préciser les biens concernés. L'absence de ces indications est sanctionnée par la nullité de l'ordonnance (article R. 511-4).

Dans certains cas, aucune autorisation préalable n'est nécessaire

L'article L. 511-2 dispense notamment le créancier d'autorisation préalable lorsqu'il se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. La loi prévoit également plusieurs autres hypothèses, notamment le défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre ou d'un chèque.

Cette distinction est particulièrement importante en matière bancaire. Lorsqu'un prêt résulte d'un acte notarié revêtu de la formule exécutoire, cet acte constitue un titre exécutoire au sens de l'article L. 111-3, 4° du Code des procédures civiles d'exécution. La banque peut alors prendre la mesure conservatoire sans demander préalablement l'autorisation du juge. Le débiteur conserve toutefois la possibilité de la contester après son inscription.

Quels délais la banque doit-elle respecter ?

Plusieurs délais se succèdent. Il faut éviter de les confondre, car ils n'ont ni le même point de départ ni toujours le même objet.

L'information du débiteur dans les huit jours

L'article R. 532-5 prévoit qu'à peine de caducité le débiteur doit être informé par acte de commissaire de justice au plus tard huit jours après le dépôt des bordereaux d'inscription.

L'acte doit notamment indiquer de manière très apparente que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté et reproduire les articles R. 511-1 à R. 512-3 ainsi que l'article R. 532-6. Il doit également comporter une copie de l'ordonnance ou du titre ayant permis l'inscription. Une exception existe toutefois lorsque la sûreté repose sur une obligation notariée : dans ce cas, le texte prévoit seulement la mention de la date, de la nature du titre et du montant de la dette.

En pratique, le premier contrôle consiste donc à comparer la date du dépôt des bordereaux avec la date de l'acte d'information, puis à vérifier précisément son contenu.

La procédure permettant d'obtenir un titre doit être engagée dans le mois lorsqu'il n'en existe pas encore

Lorsque le créancier a pratiqué la mesure sans être déjà titulaire d'un titre exécutoire, il doit, dans le mois suivant son exécution et à peine de caducité, introduire une procédure ou accomplir les formalités nécessaires à l'obtention de ce titre (article R. 511-7 et article L. 511-4).

Ce délai d'un mois ne concerne donc pas toutes les hypothèques judiciaires provisoires : une banque qui disposait déjà d'un titre exécutoire lors de l'inscription n'a pas à engager une nouvelle procédure uniquement pour satisfaire à l'article R. 511-7.

Lorsque le créancier a présenté dans le délai une requête en injonction de payer et que celle-ci est rejetée, le juge du fond peut encore être saisi dans le mois suivant l'ordonnance de rejet.

La publicité définitive doit être accomplie dans un délai de deux mois dont le point de départ varie

L'hypothèque n'a pas vocation à demeurer indéfiniment au stade provisoire. La publicité provisoire doit être confirmée par une publicité définitive (article L. 533-1).

Le délai est de deux mois, mais son point de départ dépend du dossier. Selon l'article R. 533-4, il peut notamment courir du jour où le titre constatant les droits du créancier est passé en force de chose jugée ou, lorsque la mesure a été prise avec un titre exécutoire, de l'expiration du délai d'un mois prévu par l'article R. 532-6. Si une demande de mainlevée a été formée dans ce dernier cas, le point de départ est reporté au jour de la décision rejetant cette contestation. Des règles particulières existent également pour les titres exécutoires à titre provisoire et les décisions soumises à exequatur.

À défaut de confirmation dans le délai applicable, la publicité provisoire est caduque. Sa radiation peut alors être demandée dans les conditions prévues par l'article R. 533-6, qui met les frais de cette radiation à la charge du créancier.

Comment demander la mainlevée d'une hypothèque judiciaire provisoire ?

Même lorsque la banque pouvait inscrire la sûreté sans autorisation préalable, le juge peut en ordonner la mainlevée lorsqu'il apparaît que les conditions permettant la mesure conservatoire ne sont pas réunies (article L. 512-1).

L'article R. 512-1 prévoit que la mainlevée peut être ordonnée à tout moment, les parties entendues ou appelées. Surtout, il appartient au créancier de prouver que les conditions permettant la mesure sont réunies.

Lorsque la mesure a été autorisée par un juge, la demande de mainlevée est portée devant celui-ci. Si elle a été prise sans autorisation préalable, la demande relève en principe du juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur. Lorsqu'il s'agit d'une créance relevant de la compétence d'une juridiction commerciale, le président du tribunal de commerce de ce même lieu peut également être saisi avant tout procès (article R. 512-2).

Lorsque le créancier disposait déjà d'un titre exécutoire, l'article R. 532-6 prévoit spécialement que la mainlevée de la publicité provisoire peut être demandée jusqu'à la publicité définitive. Celle-ci ne peut, dans cette hypothèse, intervenir moins d'un mois après la signification de l'acte informant le débiteur.

La contestation peut notamment porter sur trois séries de points :

• La créance ne paraît pas fondée en son principe. Le débiteur peut produire les pièces remettant en cause l'existence même de la dette ou l'obligation invoquée contre lui : règlements déjà réalisés, contestation du contrat, absence d'engagement valable de la caution ou autre moyen affectant le principe de la créance. Les moyens relevant véritablement du fond doivent toutefois être articulés avec prudence afin de ne pas saisir le mauvais juge d'une demande qui excède la contestation de la mesure conservatoire.

• Le recouvrement n'apparaît pas réellement menacé. Une difficulté financière supposée ne suffit pas nécessairement. Il convient d'examiner les circonstances concrètes invoquées par la banque. Un patrimoine important, des revenus réguliers, l'absence d'organisation d'insolvabilité ou l'existence d'autres garanties peuvent, selon les circonstances, être discutés pour contester l'existence d'une menace sur le recouvrement.

• Une formalité ou un délai n'a pas été respecté. Il faut notamment contrôler la date de l'ordonnance, celle de l'inscription, celle de l'acte d'information, l'existence éventuelle d'une procédure engagée dans le mois et, lorsque son échéance est intervenue, la réalisation de la publicité définitive.

Attention aux demandes portant directement sur le fond de la dette

Le contentieux de la mainlevée doit être distingué du procès portant sur la dette elle-même. Une décision statuant uniquement sur la mainlevée d'une mesure conservatoire n'a pas autorité de la chose jugée au principal.

La situation change toutefois lorsque le débiteur présente, à l'occasion de cette procédure, une demande incidente portant directement sur le fond du droit. La Cour de cassation a jugé que le chef de dispositif statuant sur une telle demande peut être revêtu de l'autorité de la chose jugée, même si cette demande était irrecevable devant le juge de l'exécution. Dans l'affaire concernée, des emprunteurs avaient demandé la déchéance des intérêts conventionnels lors du contentieux relatif à la mainlevée d'une hypothèque provisoire et n'ont ensuite plus pu présenter la même demande dans la procédure de saisie immobilière (Cass. 2e civ., 12 avril 2018, n° 16-28.530).

Le choix des demandes est donc aussi important que le choix du juge : contester la mesure conservatoire et contester définitivement le montant ou l'existence de la dette ne répondent pas nécessairement aux mêmes règles procédurales.

Peut-on limiter l'hypothèque judiciaire provisoire ?

Une mainlevée totale n'est pas la seule issue possible. Lorsque la valeur des biens grevés est manifestement supérieure au montant des sommes garanties, le débiteur peut demander au juge de limiter les effets de la sûreté. Il doit alors justifier que les biens qui demeureront grevés représentent une valeur double du montant des sommes garanties (article R. 532-9).

Le juge peut également, à la demande du débiteur, substituer à la mesure initiale une autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties. L'article L. 512-1 prévoit en particulier que la constitution d'une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée entraîne la mainlevée de la sûreté, sous réserve des obligations qui demeurent éventuellement à la charge du créancier pour obtenir son titre.

La Cour de cassation a par ailleurs jugé, à propos d'une saisie conservatoire, que lorsque le créancier engage la procédure destinée à obtenir un titre pour un montant inférieur à celui pour lequel la mesure avait été autorisée, le débiteur peut solliciter une mainlevée partielle ou la substitution d'une autre mesure. Cette solution illustre la possibilité d'adapter une mesure conservatoire devenue excessive par rapport à la créance effectivement poursuivie (Cass. 2e civ., 12 avril 2018, n° 17-15.527).

Peut-on vendre un bien grevé d'une hypothèque judiciaire provisoire ?

Oui. Une sûreté judiciaire ne rend pas l'immeuble juridiquement inaliénable : l'article L. 531-2 prévoit expressément que les biens grevés demeurent aliénables.

La présence de l'inscription doit néanmoins être prise en compte dans l'organisation de la vente et la distribution du prix. Lorsque le bien est vendu avant l'accomplissement de la publicité définitive, le créancier titulaire de la sûreté bénéficie des droits prévus par l'article R. 532-8, mais la part du prix qui lui revient est consignée à la Caisse des dépôts et consignations. Elle lui est remise s'il justifie de la publicité définitive dans le délai prévu. À défaut, cette somme revient aux créanciers en ordre de la recevoir ou au débiteur.

Combien de temps dure une hypothèque judiciaire provisoire ?

La publicité provisoire conserve la sûreté pendant trois ans. Elle peut être renouvelée pour la même durée (article R. 532-7).

Cette durée de conservation ne dispense cependant pas le créancier de respecter les autres délais de la procédure, notamment ceux qui lui imposent, selon les cas, d'engager la procédure permettant d'obtenir un titre puis d'accomplir la publicité définitive.

Une fois celle-ci réalisée, elle donne rang à la sûreté à la date de la publicité provisoire, dans la limite des sommes conservées par cette première inscription (article R. 533-1). Si le créancier dispose d'un titre exécutoire et souhaite obtenir la vente forcée de l'immeuble, une procédure distincte de saisie immobilière peut ensuite être engagée.

Hypothèque judiciaire provisoire et procédure collective

La situation change lorsqu'une procédure collective est ouverte à l'encontre du débiteur. En sauvegarde, les hypothèques, gages, nantissements et privilèges ne peuvent en principe plus être inscrits après le jugement d'ouverture (article L. 622-30 du Code de commerce). Cette interdiction est également applicable au redressement judiciaire par l'effet de l'article L. 631-14 et à la liquidation judiciaire par l'article L. 641-3.

La Cour de cassation a précisé en 2025 que l'adoption d'un plan de sauvegarde ne met pas fin à cette interdiction. Elle a ainsi approuvé la mainlevée d'une hypothèque judiciaire provisoire inscrite par une banque pendant l'exécution d'un plan de sauvegarde (Cass. com., 2 juillet 2025, n° 24-13.438).

Une seconde règle doit être distinguée. Dans le cadre des nullités de la période suspecte, l'article L. 632-1, I, 8° du Code de commerce prévoit la nullité de toute mesure conservatoire intervenue depuis la date de cessation des paiements, sauf si l'inscription ou l'acte de saisie est antérieur à cette date. Ces règles s'appliquent au redressement judiciaire et sont également rendues applicables à la liquidation judiciaire par l'article L. 641-14 du Code de commerce.

La mainlevée efface-t-elle toutes les conséquences de l'hypothèque ?

Non. La mainlevée fait disparaître la mesure pour l'avenir, mais certaines conséquences déjà produites peuvent subsister.

Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont en principe à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. Lorsque la mainlevée est ordonnée, le créancier peut néanmoins être condamné à réparer le préjudice causé par cette mesure (article L. 512-2).

Il faut surtout tenir compte de la prescription. L'article 2244 du Code civil prévoit qu'une mesure conservatoire interrompt le délai de prescription ou de forclusion. La Cour de cassation a précisé que la décision de mainlevée prise sur le fondement de l'article L. 512-1 n'a pas d'effet rétroactif : la mesure conservatoire dont la mainlevée a été ordonnée conserve donc son effet interruptif (Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n° 21-11.987).

Obtenir la mainlevée de l'hypothèque ne permet donc pas, à lui seul, de considérer que la dette est ensuite devenue prescrite. Le calcul de la prescription doit intégrer l'effet interruptif déjà produit par la mesure.

Vous venez de recevoir l'acte d'information : que faut-il vérifier ?

1. Le fondement exact de l'inscription. Il faut déterminer si la banque agit sur le fondement d'une ordonnance judiciaire ou directement en vertu d'un titre exécutoire, par exemple un acte notarié revêtu de la formule exécutoire. Cette distinction conditionne plusieurs étapes de la procédure.

2. Toutes les dates. Il convient de relever la date de l'ordonnance lorsqu'elle existe, celle du dépôt des bordereaux, celle de l'acte d'information, celle de l'éventuelle procédure engagée pour obtenir un titre et, le moment venu, celle de la publicité définitive. Un seul délai expiré peut modifier la situation procédurale.

3. Le contenu de l'acte d'information. Il faut vérifier la présence des mentions imposées par l'article R. 532-5 et déterminer si les documents exigés ont été correctement joints ou, dans le cas particulier d'une obligation notariée, si les mentions substitutives prévues par le texte figurent dans l'acte.

4. Le montant garanti et les biens concernés. Lorsque la mesure a été autorisée par ordonnance, celle-ci doit fixer le montant garanti et préciser les biens visés. Une disproportion manifeste entre la valeur des biens grevés et le montant garanti peut également justifier une demande de limitation.

5. Les éléments établissant la menace sur le recouvrement. En cas de contestation, la charge de démontrer que les conditions de la mesure sont réunies incombe au créancier. Il faut donc examiner précisément les documents sur lesquels il s'appuie.

6. Les moyens de défense portant sur la dette elle-même. Contestation du montant, régularité de la déchéance du terme, paiements déjà réalisés, prescription ou défenses propres à la caution : ces moyens doivent être distingués de la seule contestation de la mesure conservatoire afin d'être présentés au bon juge et dans la bonne procédure.

Notre cabinet intervient en contentieux bancaire pour analyser les actes ayant conduit à l'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire, vérifier les conditions et les délais applicables et, selon la situation, préparer une demande de mainlevée, de limitation ou de substitution. L'analyse dépend notamment du titre invoqué par la banque, des dates de procédure, des pièces relatives à la créance et de la situation patrimoniale du débiteur.